Rechtskrafterstreckung eines italienischen Mahnbescheids: Ein wegweisender deutsch-italienischen Fall

Mit Beschluss Nr. 8937/2024 hat der italienische Kassationshof die Tragweite der Rechtskraft eines nicht angefochtenen Mahnbescheids unterstrichen. Die Entscheidung beleuchtet nicht nur die Bedeutung einer prozessual korrekten Verteidigung gegen italienische Verfahren, sondern verdeutlicht auch die Unterschiede zwischen den deutschen und italienischen Rechtsordnungen – insbesondere hinsichtlich der Präklusion entscheidungsrelevanter Einwände. Für deutsche Unternehmen mit grenzüberschreitenden Handelsbeziehungen ist dies ein wichtiger Hinweis auf potenzielle prozessuale Risiken.

Im vorliegenden Fall hatte ein deutsches Einzelunternehmen Schadensersatz von einem italienischen Lieferanten wegen der Lieferung verdorbenen Fleisches. Neben der beschädigten Ware selbst wurde auch die Kontamination weiterer Produkte in den Räumlichkeiten des deutschen Unternehmens geltend gemacht. Der Lieferant, der in beiden Vorinstanzen unterlag, hatte vor dem Kassationshof argumentiert, dass die Vorinstanzen die Rechtskraft eines zuvor erlassenen und nicht angefochtenen Mahnbescheids missachtet hätten. Dieser Mahnbescheid hätte – nach Ansicht der Lieferanten  – mit der Zahlungsverpflichtung auch Rechtskraftwirkung bezüglich der Mängelfreiheit der gelieferten Ware erlangt.

Diese Argumentation wurde durch das oberste italienische Gericht geteilt. Der Kassationshof stellte klar, dass ein rechtskräftiger Mahnbescheid nicht nur den im Verfahren entschiedenen Anspruch betrifft, sondern auch solche Fragen präkludiert, die notwendige Grundlage der Entscheidung waren. Demnach wird die Rechtskraft auf alle entscheidungserheblichen und deduzierbaren Fragen ausgedehnt, was dem Grundsatz des sog. ius receptum folgt. Diese weitreichende Präklusionswirkung gilt unabhängig davon, ob die Rechtskraft durch ein Urteil oder einen nicht angefochtenen Mahnbescheid begründet wurde.

Der Kassationshof betonte darüber hinaus, dass sich die Rechtskraft auch auf logische und notwendige Vorfragen einer Gerichtsentscheidung erstreckt. Im konkreten Fall führte dies dazu, dass der Mahnbescheid hinsichtlich des Kaufpreisanspruchs auch die Vermutung einer ordnungsgemäßen Lieferung und damit der Mängelfreiheit begründete. Diese Präklusionswirkung machte eine erneute Überprüfung der Frage nach Mängeln der gelieferten Ware unzulässig. Der Kassationshof hob folglich das Berufungsurteil auf und wies die Schadensersatzklage des deutschen Unternehmens ab.

Das vom Kassationshof aufgestellte Prinzip steht im deutlichen Gegensatz zu den deutschen Rechtsvorschriften. Im deutschen Zivilprozessrecht beschränkt sich die Rechtskraft ausschließlich auf die tatsächlich entschiedenen Fragen (vgl. bspw. § 322 ZPO). Dies bietet den Parteien die Möglichkeit, in einem neuen Verfahren andere Aspekte desselben Rechtsverhältnisses anzufechten bzw. anderweitig zu verargumentieren. Das italienische Recht hingegen verwehrt dies und stärkt so die Verbindlichkeit rechtskräftiger Entscheidungen, gleich ob es sich dabei um Urteile oder sonstige rechtskräftige Entscheidungen z.B. aus summarischen Verfahren handelt. Dadurch entsteht ein erhöhtes Risiko für deutsche Unternehmen, die die umfassende Präklusionswirkung des italienischen Rechts möglicherweise unterschätzen.

Die Entscheidung des Kassationshofs verdeutlicht die weitreichenden Präklusionswirkungen im italienischen Recht. Für deutsche Unternehmen mit Handelsbeziehungen nach Italien ist es essenziell, gegen Mahnbescheide rechtzeitig und gezielt vorzugehen. Andernfalls besteht das Risiko, dass nicht nur der geltend gemachte Anspruch, sondern auch damit verbundene Einwände präkludiert werden. Eine frühzeitige juristische Beratung ist daher unerlässlich, um unerwartete prozessuale Nachteile zu vermeiden.

EuGH Entscheidung zum Europäischen Zahlungsbefehl: § 1092a ZPO nicht unionsrechtswidrig

Eine vielfach diskutierte Frage zur Übereinstimmung des § 1092a ZPO mit geltendem Unionsrecht ist nunmehr geklärt. Am 5. Dezember 2024 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass die Mitgliedstaaten der Europäischen Union zusätzliche Rechtsbehelfe im Zusammenhang mit dem Europäischen Zahlungsbefehl einführen können, sofern diese die unionsrechtlichen Mindestvorgaben nicht beeinträchtigen (C-389/23). Damit hat der EuGH den in § 1092a ZPO geregelten Rechtsbehelf zur Nichtigerklärung eines Europäischen Zahlungsbefehls für unionsrechtskonform erklärt.

Das Amtsgericht Wedding, Deutschlands zentrales Europäisches Mahngericht, hatte dem EuGH die Frage zur Vereinbarkeit des § 1092a ZPO mit den Verordnungen (EG) Nr. 1896/2006 und Nr. 1393/2007 zur Vorabentscheidung vorgelegt. § 1092a ZPO sieht die Möglichkeit zugunsten des Antragsgegners vor, die Nichtigkeit eines Europäischen Zahlungsbefehls geltend zu machen, sofern die Zustellung nicht oder nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.

Dieser Rechtsbehelf tritt zusätzlich zu dem in den Artikeln 16 und 17 der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 geregelten Einspruch in Kraft und greift damit weit früher im Verfahrensablauf ein. Die in § 1092a ZPO getroffene Regelung ist dabei durchaus kritisch zu betrachten, da die Norm aufgrund ihrer strengen Rechtsfolge – der Nichtigkeit – teils zu zufälligen Ergebnissen führt. Dies liegt insbesondere daran, dass die Rechtswirkung maßgeblich davon abhängt, ob der Zustellungsfehler zuerst vom Antragsgegner oder vom Gericht festgestellt wird. Dies beeinträchtigt insbesondere Gläubiger, die auf die Verlässlichkeit und Effizienz des Europäischen Mahnverfahrens vertrauen müssen. Die Norm führt daher zu einer gewissen Aushöhlung des Europäischen Zahlungsbefehls. Daher die Vorlage des Zentralen Mahngerichts Wedding.

Der EuGH hat nun geurteilt, dass die Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 lediglich Mindestvorschriften für das Mahnverfahren aufstellt. Den Mitgliedstaaten sei es darüber hinaus freigestellt, zusätzliche Rechtsbehelfe zu schaffen, solange diese die Ziele und Grundsätze der Verordnung nicht beeinträchtigen. Dies gelte insbesondere für Fälle, in denen ein Zahlungsbefehl trotz fehlerhafter oder unterbliebener Zustellung vollstreckbar erklärt wurde. Dem trage die Regelung des § 1092a ZPO Rechnung. Daher sei diese auch europarechtlich konform.

Damit bleibt es allerdings bei der Problematik, dass die Regelung des § 1092a ZPO dem Ziel eines effizienten und verlässlichen Europäischen Mahnverfahrens entgegensteht. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit hängt faktisch weiterhin davon ab, wer den Zustellungsfehler zuerst bemerkt – der Antragsgegner oder das Mahngericht. Dies führt zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, da der Antragssteller, der häufig keine Kenntnis vom Zustellungsverfahren hat, keine Möglichkeit besitzt, proaktiv auf etwaige Fehler einzuwirken. Dies hängt auch damit zusammen, dass die Zustellung in vielen Mitgliedstaaten, wie in Deutschland, durch das Gericht erfolgt, weshalb der Antragssteller weder die Wahl des Zustellungswegs noch die Durchführung der Zustellung kontrollieren kann.

Diese strukturelle Benachteiligung schwächt letztlich das Mittel des Europäischen Mahnbescheids. Dies steht auch dem Ziel entgegen, den Zahlungsbefehl zu weitergehender Akzeptanz und Verbreitung zu verhelfen. In Anbetracht des nun ergangenen Urteils des EuGH dürften allerdings bis auf Weiteres keine Änderungen am § 1092a ZPO zu erwarten sein.

EuGH stärkt Verbraucherschutz bei Rabattaktionen: Einzelhändler müssen bei Preisangaben umdenken

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in einem wegweisenden Urteil (Rechtssache C-330/23) die Regelungen für Preisermäßigungen konkretisiert und sich dabei klar auf die Seite der Verbraucher gestellt. Die Entscheidung definiert präzise, wie Händler künftig Rabatte berechnen und ausweisen müssen.

Ausgangspunkt der Entscheidung war eine Beanstandung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegen die Preiswerbung von Aldi Süd. Der Discounter hatte in seinen Werbeprospekten im Oktober 2022 mit Preisermäßigungen für Obst geworben. Bei Ananas wurde eine Preisermäßigung von „23%“ ausgelobt, während Bananen als „Preis-Highlight“ beworben wurden. In beiden Fällen zeigte die Werbung einen höheren, durchgestrichenen Preis. Lediglich im Kleingedruckten fand sich ein Hinweis auf den tatsächlich niedrigsten Preis der letzten 30 Tage. Diese Werbepraxis, welche zwischenzeitlich von einer Vielzahl von Einzelhändler praktiziert wurde – hielt die Verbraucherzentrale für rechtswidrig, da sie die Interessen der Verbraucher beeinträchtige und unlauter sei.

Die rechtliche Grundlage des Falls bildet Artikel 6a der Richtlinie 98/6/EG (nachfolgend „Richtlinie“). Dieser sieht vor, dass bei jeder Preisermäßigung der „vorherige Preis“ angegeben werden muss. Als solcher gilt der niedrigste Preis, den der Händler innerhalb der letzten 30 Tage vor der Preisermäßigung verlangt hat. Die zentrale Frage war dabei nicht, ob dieser „vorherige Preis“ angegeben werden muss – dies war unstrittig. Vielmehr ging es darum, anhand welchen Preises das Bestehen und die Höhe einer Ermäßigung berechnet werden müssen. Konkret ging es darum, ob es ausreichend sei, den vorherigen Preis zu Informationszwecken anzugeben (bspw. im Kleingedruckten) bzw. anhand von welche Richtpreis die Ermäßigung ausgewiesen werden müsse.

Der Gerichtshof stellte in seiner Entscheidung unmissverständlich klar, dass jede Preisermäßigung auf dem niedrigsten Preis der letzten 30 Tage basieren muss. Dies gilt sowohl für prozentuale Preisermäßigungen als auch für werbliche Hervorhebungen wie „Preis-Highlight“. Ein bloßer Hinweis im Kleingedruckten auf den niedrigsten 30-Tage-Preis reiche dabei nicht aus. Vielmehr müsse der Verbraucher klar erkennen können, welcher Preis als Richtwert diene. Dies könne im nachvollziehbaren Maß lediglich dann gewährleistet werden, wenn sich auch die Ermäßigung anhand des vorherigen Preises im Sinne von Art. 6a der Richtlinie (also dem niedrigsten der letzten 30 Tage) bemesse.

In seiner Begründung stützt sich der EuGH auf zentrale verbraucherschützende Prinzipien. Die Richtlinie ziele darauf ab, die Verbraucherinformation zu verbessern und den Preisvergleich zu erleichtern. Nach der Argumentation des EuGH spreche auch die die Charta der Grundrechte der Europäischen Union zu Gunsten eines weitergehenden Verbraucherschutz. Verkaufspreise müssten demnach unmissverständlich, klar erkennbar und gut lesbar sein. Diese Ziele würden beeinträchtigt, wenn bei einer Preisermäßigung zwar der „vorherige Preis“ angegeben werde, dieser aber nicht die tatsächliche Berechnungsgrundlage für die beworbene Preisermäßigung darstelle.

Die Entscheidung zielt damit insbesondere darauf ab, künstliche Preiserhebungen vor etwaigen Rabattaktionen zu verhindern. Der ermäßigte Preis darf nicht gleich hoch oder sogar höher sein als vorherige Preis, wobei hierunter nach dem EuGH der niedrigste Preis der letzten 30 Tage zu verstehen sei – genau dies war jedoch bei der beanstandeten Werbung von Aldi Süd der Fall. 

Der EuGH geht somit den Weg über Art. 6a der Richtlinie, um eine etwaige Irreführung der Verbraucher zu verhindern. Wenngleich der damit verbundene grundsätzliche Ansatz durchaus nachvollzogen werden kann, dürfte die normative Herleitung durchaus fragwürdig sein.

Dabei wurde Art. 6a der Richtlinie bislang durch einen Teil der Rechtslehre ein vorwiegend informativer Wesenszug beigemessen. Hierunter wurde die Pflicht der Unternehmen subsummiert, offen und transparent kommunizieren zu müssen. Dieser informative Zweck scheint auch durch den Wortlaut abgedeckt, wonach unstreitig (zumindest) der niedrigste Preis der letzten 30 Tage ausgewiesen werden müsse. Dies wurde auch durch die Aldi-Preisauszeichnung aufgenommen, da der niedrigste Preis – wenngleich kleingedruckt – auch ausgewiesen wurde. Die Argumentation des betroffenen Einzelhändlers sah hierdurch die normativen Vorgaben von Art. 6a der Richtlinie als erfüllt. Diese These dürfte auch durch nicht unbedeutende Teile der Rechtslehre gestützt sein. Die These wird auch dadurch gestärkt, dass der Wortlaut der Norm durchaus allgemein gehalten wurde, was eher für ein ausschließlich informativen Charakter der Norm hätte spreche können. Mit anderen Worten könnte man sagen, dass der Gesetzgeber – sofern eine solch weitereichende Wirkung des Art. 6a der Richtlinie tatsächlich gewollt gewesen wäre – dies durch eine restriktivere Formulierung problemlos hätte umsetzen können. Dies ist aber eben nicht erfolgt.

Nichtsdestotrotz greift der EuGH nun auf Art. 6a der Richtlinie zurück, um den jüngsten Entwicklungen in der Rabattpolitik und Ausweisung einen klaren Riegel vorzuschieben. Auch wenn nicht verkannt wird, dass hierin ein durchaus erhebliches Irreführungspotential vorhanden war, bleibt offen, in wie weit der nachvollziehbare Ansatz des EuGH den Wortlaut und den Zweck von Art. 6a der Richtlinie im Ergebnis nicht überstrapaziert.

Im Ergebnis führt die restriktive Auslegung der Richtlinie zu weitreichenden Folgen für den Einzelhandel und die Preispolitik der Unternehmen. Das Urteil stärkt damit die Position der Verbraucher deutlich und schafft klare, verbindliche Regeln für die Preiswerbung im Handel. Ob hierdurch auch für eine klare und stringente Auslegung der zugrunde gelegten Normen gesorgt wurde, bleibt dagegen abzuwarten. Dies wird sich u.a. vor dem Hintergrund der einschlägigen Kommentierungen des Urteils sowie der anstehenden gerichtlichen Rechtsfortbildung zeigen. Dabei wird nicht zuletzt spannend zu sehen sein, wie das Urteil des EuGH Einzug in die nationale Gerichtsbarkeit finden wird. Der EuGH hat mit dem vorliegenden Urteil einen vorläufigen Schlusspunkt gesetzt. Die hierdurch angestoßene Entwicklung dürfte aus praktischer Umsetzungssicht aber erst am Anfang stehen.


RA Fabrizio Renz

Der Erwerb von Immobilien durch Schweizer Staatsbürger in Italien – Rechtliche Voraussetzungen für den Kauf von Ferienimmobilien

Der Traum vom eigenen Ferienhaus in Italien ist für viele Schweizer eine verlockende Vorstellung. Oftmals zeigt sich der Weg dorthin jedoch komplexer, als zunächst gedacht, da beide Länder für den Immobilienerwerb durch Ausländer spezifische rechtliche Rahmenbedingungen vorsehen. Der vorliegende Artikel beleuchtet die Voraussetzungen, die Schweizer Privatpersonen beim Erwerb von Ferienimmobilien in Italien beachten müssen, und erläutert praxisnah, wie mögliche rechtliche Hürden umgangen werden können.

Schweizer Staatsbürger können grundsätzlich Immobilien in Italien erwerben, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Diese basieren auf zwischenstaatlichen Regelungen und beruhen vor allem auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit (Principio di reciprocità), welches das Recht auf Immobilienerwerb an eine gleichwertige Behandlung von Italienern in der Schweiz bindet. Der rechtliche Hintergrund umfasst dabei komplexe Bestimmungen, die nicht nur das italienische, sondern auch das Schweizer Recht berühren – insbesondere die Lex Koller, die in der Schweiz den Erwerb von Immobilien durch Ausländer regelt. Schweizer Staatsbürger haben daher das Recht, Ferienimmobilien in Italien zu erwerben, solange Italienern in der Schweiz dieselben Möglichkeiten gewährt werden. Während der Erwerb eines Hauptwohnsitzes von diesen Regelungen weitgehend ausgenommen ist, gelten für Ferienimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, jedoch Einschränkungen. Diese Vorschriften beschränken den Kauf solcher Immobilien auf bestimmte Flächen und beabsichtigen eine gerechte Handhabung des Erwerbs.

Der italienische Notar ist bei einem Immobilienkauf verpflichtet, im Vorfeld zu prüfen, ob die Voraussetzungen des reciprocità-Prinzips eingehalten werden. Hierbei kann es erforderlich sein, dass der Notar eine Rechtsmeinung des italienischen Außenministeriums einholt, insbesondere wenn es um eine Abgrenzung zwischen erlaubten und nicht erlaubten Immobilienkäufen geht. Die allgemeinen Einschränkungen betreffen vor allem die Fläche und den Verwendungszweck der Immobilie. Beispielsweise sind Ferienwohnungen bis zu einer Fläche von 200 m² und Grundstücke für Ferienimmobilien bis maximal 1.000 m² zulässig. Ebenso kann eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung erworben werden(hierunter fallen bspw. Büroflächen etc.).

Für den Erwerb größerer Immobilien oder landwirtschaftlich genutzter Flächen bestehen jedoch erhöhte Anforderungen, die durch eine geschickte Strukturierung des Kaufs möglicherweise umgangen werden können. In solchen Fällen kann der Erwerb durch die Gründung einer Gesellschaft, einer Stiftung oder einer gemischt genutzten Immobilie erfolgen, bei der private und gewerbliche Nutzung kombiniert werden. Diese Varianten bedürfen jedoch sorgfältiger rechtlicher Planung und einer genauen Ausarbeitung, um den gesetzlichen Anforderungen in beiden Ländern zu entsprechen.

Bei Missachtung der rechtlichen Vorgaben drohen schwerwiegende Konsequenzen. Verstöße können zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Kaufvertrages führen, was bedeutet, dass das Eigentum rückwirkend aberkannt und das Geschäft rückabgewickelt werden könnte. Dies birgt erhebliche finanzielle Risiken, besonders wenn der Verkäufer den Kaufpreis bereits erhalten und nicht mehr zurückzahlen kann. Entsprechend ist eine umsichtige Herangehensweise unabdingbar.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Kauf von Ferienimmobilien für Schweizer Staatsbürger in Italien möglich ist, jedoch an Bedingungen geknüpft bleibt. Die Vorschriften bezüglich der maximal zulässigen Flächen und der Nutzungsart stellen sicher, dass der Kauf von Ferienimmobilien in Italien nur in einem begrenzten Rahmen erfolgen kann. Bei einer fundierten Beratung und sorgfältigen rechtlichen Planung gibt es jedoch verschiedene Optionen, um diesen Traum zu verwirklichen. Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne mit umfassender Expertise im deutsch-italienischen Immobilienrecht und begleitet Sie kompetent durch alle notwendigen Schritte.

Ende der vererblichen Strandkonzessionen?

Die Frage der staatlichen Strandkonzessionen wird in Italien jeden Sommer aufs Neue aktuell. Wenngleich viele dabei nicht wissen, dass die italienischen Strände weitgehend in staatlicher Hand sind, werden sie zur Nutzung durch spezifische Konzessionen vergeben. Diese Konzessionen sind in der Regel befristet, wobei sich genau hieran ein beliebtes Streitthema entzündet. Das System der automatischen Verlängerungen hat im Laufe der Zeit dazu geführt, dass einmal vergebene Konzessionen faktisch der staatlichen Kontrolle entzogen wurden. Besonders auffällig ist, dass diese Konzessionen oft über Generationen innerhalb von Familien weitergegeben oder zwischen Privatpersonen zu teilweise astronomischen Preisen weiterverkauft wurden. Dies führte zu einem quasi geschlossenen Markt, der für neue Anbieter, insbesondere auswärtige und ausländische Unternehmer, nur schwer zugänglich war.

Dieses Thema beschäftigt die italienische Rechtsprechung bereits seit Jahren. Nun hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C-372/21, „Gesellschaft Euro-Bio-Impianti s.r.l. gegen Comune di Rimini“, einen wegweisenden Schlussstrich gezogen. Das Urteil markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den italienischen Tourismussektor und stellt klar, dass die Praxis der automatischen Verlängerung ohne Ausschreibung gegen die Grundsätze des freien Wettbewerbs und der Transparenz verstößt.

Der EuGH entschied, dass die italienische Praxis gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie (2006/123/EG) verstößt. Diese Richtlinie wurde eingeführt, um Hindernisse im Binnenmarkt für Dienstleistungen abzubauen und einen fairen Wettbewerb zu gewährleisten. Insbesondere Artikel 12 der Richtlinie fordert, dass Konzessionen, die wirtschaftliche Tätigkeiten umfassen, durch offene, transparente und faire Verfahren vergeben werden müssen. Der EuGH stellte fest, dass die bisherigen Vergabeverfahren in Italien diesen Anforderungen nicht genügten, da sie keine offenen Ausschreibungen beinhalteten und somit keine gleichen Wettbewerbsbedingungen für alle Marktteilnehmer schufen.

Das Urteil verpflichtet Italien, seine nationalen Gesetze und Vergabeverfahren umfassend zu reformieren. Künftig müssen Strandkonzessionen regelmäßig durch transparente Ausschreibungen vergeben werden. Diese Reform soll nicht nur den Wettbewerb fördern, sondern auch Transparenz und Fairness in den Vergabeprozessen gewährleisten. Der Zugang zu den begehrten Strandkonzessionen wird für neue Marktteilnehmer geöffnet, was potenziell zu einer Steigerung der Qualität und Innovation im Tourismussektor führen kann.

Die Öffnung des Marktes für Strandkonzessionen und die Schaffung fairer Marktkonditionen haben zudem das Potenzial, einen wirtschaftlichen Aufschwung in den betroffenen Regionen Italiens zu fördern. Neue Investitionen und eine diversifizierte Angebotsstruktur könnten den Tourismus ankurbeln und zusätzliche Arbeitsplätze schaffen. Die Auswirkungen dieser Reform könnten somit weitreichend sein, insbesondere für Regionen, die stark auf den Tourismussektor angewiesen sind.

Jedoch bleibt abzuwarten, wie erfolgreich die Umsetzung dieser Reform in der Praxis sein wird. Das italienische System der Strandkonzessionen ist bereits mehrfach reformiert worden, doch eine echte Öffnung des Marktes und fairer Wettbewerb konnten bislang nicht erreicht werden. Zudem stellt sich die Frage, wie mit den bestehenden Strandbetreibern umgegangen wird, die erhebliche Investitionen in ihre Strukturen getätigt haben und nun möglicherweise Gefahr laufen, ihre teuer erworbenen Konzessionen zu verlieren. Der Ausgleich zwischen privatwirtschaftlichen Interessen und der Sicherung fairer Marktbedingungen bleibt eine Herausforderung für die italienische Politik, der sie bislang nicht vollständig gerecht geworden ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil des EuGH einen bedeutsamen Schritt in Richtung eines gerechteren und transparenteren Marktes für Strandkonzessionen darstellt. Es bleibt abzuwarten, wie diese Vorgaben in nationales Recht umgesetzt werden und ob sie tatsächlich zu einem fairen Wettbewerb und besseren Bedingungen für die Badegäste führen werden. Bis dahin bleibt wohl nur, das Ganze entspannt von einem schönen schattigen Sonnenschirm aus zu beobachten.

Fehlende Nutzungsgenehmigung berechtigt zur Auflösung des Vorvertrags bei einem Immobilienkauf in Italien

Ein wiederkehrendes Thema bei Immobiliengeschäften in Italien ist die Frage, wann nach Abschluss eines Vorvertrags ein derartiger Mangel vorliegt, dass der Käufer zum Rücktritt berechtigt ist. Am 3. April 2024 klärte der italienische Kassationshof in einem wegweisenden Beschluss (Nr. 8749/2024) die rechtlichen Konsequenzen bei Immobilienkäufen ohne gültige Nutzungsgenehmigung. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Punkte des Beschlusses und die damit verbundenen rechtlichen Implikationen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Käufer einen Vorvertrag für den Erwerb einer Immobilie abgeschlossen. Die Immobilie sollte zu Wohnzwecken genutzt werden. Nachträglich stellte sich heraus, dass die Immobilie nicht über die erforderliche Nutzungsgenehmigung („destinazione d’uso“) verfügte. Der Käufer argumentierte, dass die fehlende Genehmigung einen erheblichen Mangel darstellt, der zur Auflösung des Vorvertrags berechtigt und trat vom Kaufvorvertrag zurück.

Aus rechtlicher Sicht ist ein Rücktritt stets dann möglich, wenn der festgestellte Umstand von solcher Wesentlichkeit und Schwere ist, dass ein Festhalten am Vertrag für eine Partei unzumutbar wird. In der Praxis ist dabei oftmals die Frage, inwiefern einem Umstand eben diese Wesentlichkeit beigemessen werden kann. Hierbei sind eine Reihe von Faktoren mit einzubeziehen, wobei es regelmäßig nicht auf die wirtschaftliche Bedeutung ankommt. Vielmehr kommt es darauf an, ob der festgestellte Umstand die Durchführung des ursprünglichen Geschäfts wesentlich beeinträchtigt und inhaltlich verändert.

Der Kassationshof entschied im vorliegenden Fall zugunsten des Käufers und bestätigte, dass das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung einen wesentlichen Mangel einer Immobilie darstellt, die zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Diese Entscheidung basiert auf der Überlegung, dass die Nutzungsgenehmigung für die rechtmäßige Verwendung der Immobilie essenziell ist und ohne diese die vertraglichen Grundlagen erheblich beeinträchtigt werden.

Der Kassationshof führt aus, dass die Nutzungsgenehmigung eine grundlegende Voraussetzung für die Nutzung einer Immobilie darstellt. Ohne diese Genehmigung können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Nachteile für den Käufer entstehen. Daher muss der Käufer in diesen Fällen berechtigt sein, sich vom Vertrag zu lösen, wenn die Immobilie diese Voraussetzung nicht erfüllt.

Diese Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienpraxis in Italien. Der Kassationshof erweitert die Fallkonstellationen, nach denen eine Lösung vom Vertrag möglich ist. Es sollte jedoch weiter berücksichtigt werden, dass der Gesetzgeber sowie die Rechtsprechung grundsätzlich von einer vertraglichen Bindung ausgehen und die Auflösungskonstellationen als absolute Ausnahme erachten. Wichtig ist dabei stets die jeweilige Konstellation des Einzelfalls, um die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung feststellen zu können. Es sind Immobiliengeschäfte denkbar, bei denen eine Nutzungsgenehmigung nicht für die Durchführung unabdingbar erscheint. Für eine abschließende Bewertung ist daher die Art der Immobilie und der gewünschten Nutzung von entscheidender Bedeutung.

Vor diesem Hintergrund bleibt die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung der baurechtlichen Voraussetzungen vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags bestehen. Käufer sollten sicherstellen, dass die Immobilie alle erforderlichen Genehmigungen besitzt, um spätere rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Praktische Empfehlungen sind:

  1. Sorgfältige Prüfung: Käufer sollten vor Vertragsabschluss überprüfen, ob alle erforderlichen Genehmigungen der Immobilie vorliegen.
  2. Vertragliche Absicherung: Es empfiehlt sich, Klauseln in den Vertrag aufzunehmen, die den Käufer im Falle fehlender Genehmigungen schützen.
  3. Rechtliche Beratung: Eine frühzeitige juristische Beratung kann helfen, potenzielle Risiken zu identifizieren und zu minimieren.

Der Beschluss des italienischen Kassationshofs vom 3. April 2024 stellt richtigerweise die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung bei einer Immobilie heraus. Nichtsdestotrotz scheint eine Allgemeingültigkeit dieses Grundsatzes nicht auf jede Art von Immobilien anwendbar. Aus diesem Grund bleibt weiterhin eine Einzelfallprüfung notwendig, um die tatsächliche Wesentlichkeit feststellen zu können. Dieser Grundsatz wird auch durch den vorliegenden Beschluss des Kassationshofs bestätigt und bekräftigt.

Wichtiges Urteil für Hausbesitzer in Italien: IMU-Befreiung bei besetzter Immobilie

Hausbesetzungen stellen ein leidiges Problem für viele Immobilienbesitzer in Italien dar. Ein aktuelles Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 18. April 2024 (Urteil Nr. 60) schafft Hoffnung für Eigentümer und regelt eine Ausnahme bei der Verpflichtung zur Zahlung von IMU.

Der Traum einer Immobilie in Italien entpuppt sich manchmal als Alptraum. Ein solcher kann schnell bei Hausbesetzungen auch zur regelrechten Kostenfalle verkommen. Dies kann auch deutsche Eigentümer betreffen, die ihre italienische Ferienimmobilie zeitweise vermieten. Denkbar sind dabei auch Fälle, in denen man eine Immobilie aus einer Erbschaft erhält. Neben dem Ärger über die unrechtmäßige Nutzung des Eigentums kommt oftmals auch noch die Verpflichtung zur Zahlung der sog IMU hinzu. Hierbei handelt es sich um die Gemeindesteuer auf Immobilien. Aufgrund teils langer Prozessdauern und Schwierigkeiten bei der Räumung, können diese Beträge teils schwer ins Gewicht fallen. Die Zahlung von IMU trifft dabei jeden Eigentümer unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie, bislang selbst dann wenn dem Eigentümer die Verfügbarkeit der Immobilie – auch vorläufig – entzogen wurde.

Das vorliegende Urteil regelt nun eine wichtige Ausnahme für die Pflicht zur Zahlung von IMU. Demnach müssten Eigentümer von besetzten Immobilien aus verfassungsrechtlichen Überlegungen von der IMU-Zahlung befreit werden, sofern sie die Besetzung rechtzeitig und ordnungsgemäß bei den Strafverfolgungsbehörden angezeigt haben. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer, die aktiv gegen die Besetzung vorgehen, nicht zusätzlich mit finanziellen Belastungen konfrontiert werden dürfen.

Eine etwaige Befreiung von der Zahlung von IMU setzt also voraus:

  • Eine rechtzeitige Anzeige der Besetzung bei den zuständigen Strafverfolgungsbehörden; sowie
  • Der Nachweis der Bemühungen zur Beendigung der Besetzung: Dies kann beispielsweise die Einleitung eines Räumungsverfahrens oder die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes umfassen.

Das Urteil des Verfassungsgerichtshofs stellt einen wichtigen Schritt im Kampf gegen Hausbesetzungen in Italien dar. Es unterstreicht den Schutz der Rechte von Eigentümern und verhindert unbillige finanzielle Belastungen.

Sollten Sie von einer Hausbesetzung betroffen sein, ist eine anwaltliche Beratung dringend anzuraten. Hierdurch kann eine zügige Räumung der Immobilie sowie die Vermeidung weitreichender Kostennachteile verhindert werden.

Versteuerung Immobilien in Italien (IMU) – Vorteile für Rentner

Das italienische Haushaltsgesetz (Legge di Bilancio) 2022 (Artikel 1 Abs.743 des Gesetzes Nr. 234/ 2021) enthält Neuerungen für bestimmte – nicht im Staatsgebiet ansässige – Personen in Bezug auf die kommunale Immobiliensteuer (IMU). Diese wurde bereits im Haushaltsgesetz des Vorjahres um 50 Prozent abgesenkt und wird nun erneut um 37,5 Prozent reduziert.

Im Einzelnen können Rentner mit Wohnsitz im Ausland, d. h. Inhaber einer Rente, die im Rahmen eines internationalen Abkommens mit Italien erworben wurde, die Möglichkeit einer Reduktion in Anspruch nehmen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Wohnsitz nicht in Italien, sondern in einem ausländischen Pensionsauszahlungsland befindet.

Eine Eintragung in das AIRE (Register der im Ausland lebenden italienischen Staatsbürger) ist dabei nicht erforderlich, weshalb diese Möglichkeit auch für nicht-italienische (z.B. deutsche) Staatsbürger, die eine einzige Immobilie in Italien besitzen, in Anspruch genommen werden kann.

Der Steuervorteil gilt dabei einzig für eine eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie. Die Immobilie darf dabei nicht vermietet oder sonst zur Nutzung überlassen sein. Darüber hinaus muss der Anspruchsberechtigte Eigentümer oder Nießbraucher sein.

BGH: Corona bedingte Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Das Thema der Mietanpassungen in Folge von behördlich angeordneten Schließungen beschäftigt weiter die Gerichte. Der BGH hat dabei in einem aktuellen Urteil (Urteil vom 12.1.2022 XII ZR 8/21) bekräftigt, dass eine Anpassung der Miete bei Gewerberäumen aufgrund von erzwungenen Geschäftsschließungen nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) in Betracht kommen kann.

Im Streitfall hatte ein Vermieter von Gewerberäumen auf Zahlung der Monatsmiete für April 2020 geklagt. Der Mieter hatte sich mit Verweis auf die erzwungenen Schließung des Geschäfts in diesem Zeitraum durch eine Anordnung des Sächsischen Staatsministeriums gewehrt. Diesem Einwand ist der BGH nun weitestgehend gefolgt.

Das erhoffte Grundsatzurteil ist hierin allerdings nicht zu sehen. Der BGH spricht sich auch weiter gegen eine pauschale Betrachtungsweise aus und bekräftigt zugleich, dass die konkrete Höhe der Mietminderung im Einzelfall individuell festzulegen ist. In diesem Rahmen müssten auch die finanziellen Vorteile berücksichtigt werden, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

Bargeldnutzung in Italien wieder bis 2.000,00 € möglich

Nachdem die Bargeldnutzung in Italien noch zum 01.01.2022 von 3.000,00 € auf Beträge von unter 1.000,00 € begrenzt wurde, hat der Gesetzgeber im Februar 2022 eine erneute Änderung hieran verabschiedet. Eine Bargeldzahlung ist entgegen den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 157/2019 wieder bis zu einem Betrag von 2.000,00 € möglich. Damit aber nicht genug. Da die Änderung lediglich vorübergehender Natur ist, wird die Herabsetzung auf den Maximalbetrag von 1.000,00 € zum 01.01.2023 erneut in Kraft treten. Es bleibt abzuwarten, ob sich bis dahin noch weitere Änderungen ergeben. Die unendliche Geschichte der Begrenzung der Bargeldzahlung in Italien ist noch lange nicht auserzählt.