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Acquisto immobiliare in Germania: quando il venditore deve informare l’acquirente

Fabrizio Renz 05.10.2026

Nell’acquisto di un immobile, la documentazione fornita prima della stipula riveste un’importanza centrale. Ma il semplice fatto che un’informazione sia contenuta nei documenti trasmessi è sufficiente per ritenere che l’acquirente ne sia stato adeguatamente informato? La Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof – BGH) ha affrontato la questione con una decisione di particolare rilievo per la prassi immobiliare, precisando a quali condizioni la documentazione messa a disposizione dell’acquirente può assolvere gli obblighi informativi del venditore.

L’acquisto di un immobile in Germania è normalmente preceduto dalla trasmissione di numerosi documenti relativi alla situazione giuridica, tecnica ed economica del bene. Oltre alla bozza del contratto notarile, vengono generalmente messi a disposizione dell’acquirente estratti del registro immobiliare, documentazione amministrativa e, nel caso di immobili in condominio, gli atti che disciplinano la proprietà, i verbali delle assemblee, le delibere adottate, i rendiconti e i piani economici.

Nelle operazioni più complesse, la documentazione viene di regola organizzata all’interno di una data room. Proprio in questo contesto si colloca la questione affrontata dal BGH con sentenza del 15 settembre 2023 (V ZR 77/22): se la mera presenza di un’informazione nella documentazione messa a disposizione sia sufficiente per ritenere adempiuto un eventuale obbligo informativo del venditore.

Il caso esaminato dal BGH

La controversia riguardava la vendita di più unità commerciali comprese in un complesso immobiliare. Nel corso delle trattative la venditrice aveva predisposto una data room contenente la documentazione relativa all’operazione. Tra i documenti assumeva particolare rilievo il verbale di una precedente assemblea dei proprietari, dal quale risultava la necessità di importanti interventi sull’edificio. I costi oggetto di discussione ammontavano complessivamente fino a 50 milioni di euro e non risultavano coperti dalle riserve disponibili. Sussisteva, pertanto, il rischio che anche i proprietari delle unità oggetto della compravendita fossero chiamati a sostenere oneri considerevoli. La raccolta dei verbali contenente questa informazione era stata inserita nella data room soltanto pochi giorni prima della stipula notarile, senza che la venditrice avesse specificamente richiamato l’attenzione dell’acquirente sul documento. Il BGH ha ritenuto che la semplice possibilità di accedere alla documentazione non fosse, di per sé, sufficiente a escludere un obbligo di informazione gravante sul venditore. Quando il venditore è tenuto a informare l’acquirente in merito a una determinata circostanza, la messa a disposizione della relativa documentazione può assolvere l’obbligo soltanto se, considerate le circostanze concrete, il venditore può ragionevolmente presumere che l’acquirente ne prenderà conoscenza nell’ambito delle verifiche precedenti all’acquisto.

Gli obblighi informativi del venditore

La decisione si inserisce nei principi generali elaborati dalla giurisprudenza tedesca in materia di responsabilità precontrattuale. Il venditore non è tenuto, in via generale, a informare l’acquirente di ogni circostanza relativa all’immobile. Ciascuna parte è, in linea di principio, responsabile della tutela dei propri interessi e dell’acquisizione delle informazioni rilevanti ai fini della propria decisione negoziale. Un obbligo di informazione sussiste, tuttavia, per le circostanze che possono compromettere lo scopo del contratto e che, per la loro rilevanza, sono idonee a incidere sulla decisione dell’acquirente, qualora quest’ultimo possa legittimamente attendersi di esserne informato. La sentenza del 2023 precisa come questi principi debbano essere applicati quando le informazioni vengono fornite attraverso una data room. Non conta soltanto che il documento fosse formalmente accessibile. Devono essere considerate anche l’organizzazione della documentazione, la denominazione e la classificazione dei singoli documenti, la presenza di un indice o di una funzione di ricerca, la quantità complessiva del materiale disponibile, l’eventuale segnalazione di documenti inseriti successivamente e il tempo concretamente concesso per il loro esame. La disponibilità di un documento non implica quindi, automaticamente, che il suo contenuto possa considerarsi conosciuto dall’acquirente. Occorre valutare le modalità con cui l’informazione è stata resa accessibile nel contesto della specifica operazione.

La due diligence dell’acquirente

La pronuncia non riduce, per altro verso, l’importanza delle verifiche che competono all’acquirente.

Il BGH è tornato espressamente sul tema con l’ordinanza del 5 giugno 2025 (V ZR 221/24), confermando l’impostazione adottata nel 2023. Secondo la Corte, i criteri elaborati nella precedente decisione consentono di tenere adeguatamente conto delle caratteristiche del singolo caso e, in particolare, dell’attività di verifica concretamente svolta dall’acquirente. La valutazione deve quindi considerare l’intero contesto dell’operazione. Possono assumere rilievo la qualifica professionale dell’acquirente, l’ampiezza delle verifiche effettuate, la struttura della documentazione messa a disposizione e la natura delle informazioni in essa contenute. La giurisprudenza del BGH individua così un punto di equilibrio tra gli obblighi informativi del venditore e la diligenza richiesta all’acquirente. La consegna della documentazione non libera automaticamente il venditore da un obbligo informativo eventualmente esistente; allo stesso tempo, l’acquirente non è dispensato dall’esaminare con la necessaria attenzione i documenti che gli siano stati adeguatamente messi a disposizione.

La rilevanza per gli acquirenti italiani

Questi principi assumono particolare importanza nelle operazioni immobiliari tra Italia e Germania. Per un acquirente italiano, l’esame della documentazione relativa a un immobile situato in Germania richiede non soltanto la comprensione linguistica dei documenti, ma soprattutto una corretta valutazione della loro portata giuridica ed economica nell’ambito dell’ordinamento tedesco. Il tema è particolarmente rilevante nell’acquisto di un appartamento in condominio. In questi casi, la valutazione dell’operazione non può essere limitata alle condizioni materiali della singola unità, ma deve estendersi alla situazione dell’intero edificio e ai rapporti tra i proprietari. Assumono quindi rilievo gli atti che disciplinano la proprietà e l’utilizzo delle singole unità e delle parti comuni, i verbali delle assemblee, le delibere adottate, i rendiconti, i piani economici e l’entità delle riserve disponibili.

Da questa documentazione possono emergere interventi di manutenzione o risanamento già deliberati o ancora in discussione, riguardanti, ad esempio, la copertura, la facciata, gli impianti comuni, i balconi o gli ascensori. Se le riserve disponibili non sono sufficienti, i proprietari possono essere chiamati a versare contributi straordinari per finanziare gli interventi. Sono circostanze che possono incidere in misura rilevante sulla valutazione economica dell’acquisto, anche quando la singola unità immobiliare non presenti particolari criticità.

Le verifiche prima della stipula

La portata delle verifiche necessarie dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dalla struttura dell’operazione. Nel caso di un appartamento in condominio, oltre alla situazione risultante dal registro immobiliare, meritano particolare attenzione gli atti che disciplinano la proprietà, i regolamenti applicabili, i verbali e le delibere delle assemblee, i rendiconti, i piani economici, le riserve disponibili e la documentazione relativa a interventi già deliberati o programmati. Per gli immobili locati occorre inoltre esaminare i rapporti di locazione in essere e le relative condizioni. A seconda della natura dell’operazione possono rendersi necessarie ulteriori verifiche riguardanti la situazione urbanistica ed edilizia, l’esistenza di diritti di terzi o di vincoli di diritto pubblico e, più in generale, le circostanze suscettibili di incidere sull’utilizzo o sul valore dell’immobile. Particolare attenzione merita la documentazione messa a disposizione in prossimità della stipula. Se nuovi documenti riguardano interventi sull’edificio, contenziosi, oneri futuri o decisioni dei proprietari, il loro contenuto e le possibili conseguenze dovrebbero essere valutati prima della conclusione dell’operazione. Nelle acquisizioni transfrontaliere, l’esame non può quindi esaurirsi nella comprensione linguistica dei singoli documenti. È necessario valutarne il significato giuridico ed economico nel contesto dell’ordinamento tedesco e dell’operazione nel suo complesso.

La funzione del notaio

La necessità di una verifica preventiva non viene meno per effetto dell’intervento del notaio. In Germania il contratto di compravendita immobiliare richiede la forma notarile. Il notaio svolge tuttavia la propria funzione in posizione di indipendenza e imparzialità e non rappresenta gli interessi dell’acquirente né quelli del venditore. La funzione notarile non coincide, pertanto, con l’attività di verifica svolta nell’interesse dell’acquirente. In particolare, la stipula notarile non presuppone che la documentazione economica, tecnica o condominiale sia stata integralmente esaminata sotto il profilo dei rischi specifici dell’operazione. Soprattutto nelle acquisizioni transfrontaliere, è quindi opportuno che l’esame del contratto e della documentazione relativa all’immobile avvenga con sufficiente anticipo rispetto alla stipula, così da consentire l’individuazione e la valutazione di eventuali criticità prima della conclusione dell’operazione.

Le decisioni del BGH del 2023 e del 2025 precisano il rapporto tra gli obblighi informativi del venditore e l’attività di verifica dell’acquirente nella fase che precede una compravendita immobiliare. La presenza di un documento in una data room non comporta automaticamente che il suo contenuto debba considerarsi conosciuto dall’acquirente. Occorre valutare le concrete modalità con cui l’informazione è stata resa disponibile e se, nelle circostanze del caso, il venditore potesse ragionevolmente attendersi che l’acquirente ne prendesse conoscenza. Al contempo, l’acquirente resta tenuto a esaminare con la dovuta diligenza la documentazione adeguatamente messa a sua disposizione.

Per chi acquista un immobile in Germania dall’Italia, l’esame preventivo dovrebbe pertanto riguardare non soltanto il contratto notarile, ma anche la documentazione giuridica ed economica relativa all’immobile. Una verifica effettuata prima della stipula consente di individuare eventuali profili di rischio e di valutarne l’incidenza sull’operazione, anche ai fini della definizione delle condizioni contrattuali e del prezzo.

Crisi d’impresa e polizze D&O: Il BGH delimita l’esclusione della copertura in caso di insolvenza

Fabrizio Renz 11.05.2026

Nelle situazioni di crisi d’impresa, gli amministratori risultano facilmente esposti a responsabilità personali per le scelte gestionali adottate nella fase di deterioramento della situazione economico-finanziaria della società. Proprio in questo contesto, le polizze D&O assolvono una funzione centrale nella gestione del rischio, pur prevedendo tradizionalmente clausole di esclusione della copertura nei casi di violazione dolosa degli obblighi gestori.

Con la sentenza del 19 novembre 2025, la suprema corte tedesca (BGH) ha precisato in modo significativo i presupposti applicativi di tali clausole, segnando una netta presa di distanza rispetto a orientamenti giurisprudenziali che, negli ultimi anni, avevano progressivamente ampliato le possibilità per gli assicuratori di negare l’indennizzo. La decisione presenta particolare rilievo anche in prospettiva comparata, soprattutto per gli operatori coinvolti in assetti societari e assicurativi transfrontalieri.

La pronuncia interviene sull’impostazione sviluppata, in particolare, dalla corte di appello di Francoforte sul Meno, secondo cui la violazione dell’obbligo di tempestiva presentazione dell’istanza di insolvenza poteva assumere una valenza indiziaria tale da riflettersi automaticamente sulla qualificazione delle successive condotte gestorie. In questa prospettiva, il ritardo nell’accesso alla procedura concorsuale veniva considerato sufficiente per attribuire carattere doloso ai pagamenti effettuati successivamente all’insorgenza dello stato di insolvenza, consentendo così all’assicuratore di opporre in via generalizzata l’esclusione della copertura.

Il BGH ha espressamente respinto tale costruzione, chiarendo che l’obbligo di tempestiva attivazione per l’apertura della procedura concorsuale e il dovere di conservazione del patrimonio sociale costituiscono obblighi distinti e autonomi sotto il profilo funzionale e normativo. La violazione del primo non consente pertanto di inferire automaticamente la violazione del secondo, né di qualificare ex post ogni operazione compiuta nella fase di crisi come consapevolmente contraria ai doveri gestori.

La Corte esclude così la possibilità di fondare l’operatività della clausola di esclusione su meccanismi presuntivi generalizzati, imponendo invece una verifica analitica delle singole operazioni contestate. Ne consegue che l’assicuratore non può limitarsi a richiamare genericamente il ritardo nella presentazione dell’istanza di insolvenza, ma deve dimostrare, con riferimento a ciascuna operazione, sia la concreta violazione degli obblighi gestori sia la consapevolezza dell’amministratore di agire in contrasto con tali obblighi.

Particolarmente significativa è la precisazione relativa all’elemento soggettivo richiesto ai fini dell’esclusione della copertura assicurativa. Secondo il BGH, è necessario che l’amministratore abbia avuto effettiva conoscenza non solo della sussistenza dello stato di insolvenza, ma anche del fatto che la specifica operazione posta in essere risultasse incompatibile con l’obbligo di conservazione del patrimonio sociale. Non è invece sufficiente che tali circostanze fossero semplicemente prevedibili o ipotizzabili, né assume rilievo una condotta caratterizzata da mera negligenza o consapevole disattenzione.

La pronuncia eleva quindi sensibilmente la soglia applicativa delle clausole di esclusione, restringendone l’ambito ai soli casi in cui risulti accertabile un effettivo comportamento doloso in senso qualificato. Sotto il profilo sistematico, ciò comporta anche una rilevante ridefinizione del riparto dell’onere probatorio. L’assicuratore che intenda sottrarsi all’obbligo di indennizzo è tenuto a dimostrare non soltanto la violazione dell’obbligo gestorio, ma anche la sua riferibilità a una specifica operazione e la concreta sussistenza del relativo elemento soggettivo. Viene così meno la possibilità di costruire presunzioni generalizzate di illiceità fondate su elementi complessivi della gestione della crisi, imponendosi invece un accertamento casistico e strettamente ancorato alle singole operazioni contestate. Tale impostazione è destinata ad avere rilevanti riflessi sia sul piano del contenzioso tra procedure concorsuali e compagnie assicurative, sia sotto il profilo delle strategie difensive degli amministratori.

Sul piano operativo, la pronuncia evidenzia l’importanza di adeguati presidi organizzativi e documentali nella gestione della crisi, soprattutto con riguardo alla tracciabilità dei processi decisionali, alla motivazione delle operazioni compiute e al ricorso tempestivo a un supporto consulenziale qualificato. Parallelamente, la decisione limita sensibilmente la possibilità per gli assicuratori di opporre clausole di esclusione in termini generalizzati, imponendo un approccio probatorio significativamente più rigoroso.

In sintesi, il BGH pone un argine chiaro alla tendenza di assimilare automaticamente la crisi d’impresa a una gestione dolosamente illecita degli amministratori. La pronuncia riafferma che, anche nelle fasi di insolvenza, la perdita della copertura D&O non può derivare da valutazioni generiche o ex post sull’andamento della gestione, ma richiede la prova concreta di una specifica violazione consapevolmente posta in essere. Si tratta di un chiarimento destinato ad avere un impatto significativo non solo sul contenzioso tra compagnie assicurative, procedure concorsuali e amministratori, ma anche sulla futura redazione e negoziazione delle clausole di esclusione nelle polizze D&O.

Gli obblighi di un amministratore di una GmbH tedesca: obbligo di presentazione della richiesta di apertura di una procedura fallimentare

Rosa Maria Mare-Ehlers 26.10.2025

Nella gestione di una società ci si augura sempre di poter presentare bilanci positivi e di garantire un produttivo andamento dell’attività di impresa, tuttavia non di rado si verifica che la società costituita all’estero abbia difficoltà ad inserirsi nel mercato straniero e presenti nei primi anni di gestione valori negativi. In questi casi è dovuta particolare attenzione da parte degli amministratori. Anche qualora questi siano cittadini italiani e magari poco conoscano la lingua tedesca ciò non esime loro dall’osservanza delle norme di legge che governano la vita sociale ed in particolare dall’ottemperanza degli obblighi cui gli amministratori sono tenuti in caso di stato di crisi della società.

Gli amministratori di una GmbH sono tenuti regolarmente a controllare lo stato economico della società e a non sottovalutare gli indizi di crisi della stessa, solo in tal modo è possibile adottare le misure di ristrutturazione più adeguate che permettano all’azienda di risanarsi e tornare in attivo, ma in alcuni casi può essere tutto troppo tardi e lo stato di crisi essere irreversibile sì da rendere necessaria la presentazione di una domanda di apertura di una procedura di insolvenza sul patrimonio della società. Accanto a tutta una serie di possibili condotte che gli amministratori debbano seguire in caso di crisi della società (vedi blog di riferimento – Risanamento delle imprese in crisi) intendiamo qui fare riferimento in particolare all’obbligo di presentazione della domanda di fallimento ed alle conseguenze che gravino sugli amministratori in caso di ritardo e di inattività. Intanto occorre che l’amministratore verifichi che la società versi in uno stato di insolvenza, ciò nel diritto tedesco è previsto nel caso in cui la società sia zahlungsunfähig, cioè non è in grado di adempiere alle obbligazioni scadute (indice di ciò è solitamente la cessazione dei pagamenti), ma anche quando esista un’insolvenza incombente (=drohende Zahlungsunfähigkeit), vale a dire quando è prevedibile che la società debitrice non sarà in grado di adempiere le obbligazioni cui si è vincolata alla loro scadenza. In ultimo la società si considera insolvente anche qualora sussista uno sbilancio patrimoniale o eccessivo indebitamento (=Überschuldung). In particolare ciò si verifica quando il patrimonio della società non è più in grado di coprire le obbligazioni esistenti. Tuttavia tale valutazione va effettuata anche prendendo in considerazione le possibili misure di ristrutturazione o le eventuali iniezioni di capitale che possano garantire la continuazione dell’attività di impresa. In alcuni casi, infatti, grazie a tali interventi è ragionevole prevedere e prognosticare che la società possa superare l’empasse in cui si trova e pertanto non sia necessariamente da considerare insolvente. In ogni caso è assolutamente da consigliare all’amministratore di una società che dia segni di decozione di agire rapidamente e di valutare le possibilità di ristabilire la liquidità dell’impresa attraverso un eventuale piano su misura. Nel caso in cui non ci sia un piano b l’amministratore è tenuto per legge (§ 64 InsO) in caso di insolvenza a presentare, immediatamente ed al più tardi entro tre settimane dal momento in cui ne ha preso conoscenza, la richiesta di apertura di una procedura di insolvenza presso il Tribunale fallimentare competente, in base alla sede legale della società. Tale termine perentorio potrà rimanere inosservato solo nel caso in cui nel frangente l’amministratore si adoperi per la realizzazione di tentativi di risanamento dell’azienda che permettano a questa di superare lo stato di insolvenza. Attenzione: il ritardo nella presentazione di una tale domanda conduce ad una responsabilità degli amministratori non solo nei confronti della società ma anche nei confronti dei creditori sociali (responsabilità sul piano civile). Tale omissione (=Insolvenzverschleppung) inoltre ha gravi conseguenze personali per l’amministratore perché integra anche gli estremi di una fattispecie penale che comporta una sanzione pecuniaria o la pena della reclusione fino a tre anni, purchè si dimostri che l’amministratore ha agito intenzionalmente o quanto meno per colpa grave. Si ha una tale colpa anche solo quando l’amministratore – di fronte a chiari indizi della crisi dell’impresa – non abbia posto in essere una valutazione consapevole e fondata della possibilità di prosecuzione dell’impresa.

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Scioglimento e liquidazione di una società tedesca (GmbH)

Dr. Alessandra Santonocito-Pluta 17.09.2025

A volte accade che il business promosso in Germania attraverso la costituzione di una start up non abbia prodotto i risultati desiderati o che si decida di non continuare la propria attività attraverso la forma della GmbH o invece che il propri obiettivi siano stati pienamente realizzati e che si voglia abbondonare il mercato. In tutti questi casi si pone la necessità di sciogliere e liquidare la società GmbH precedentemente costituita al fine di procedere alla sua cancellazione dal registro delle imprese. Qui alcune indicazioni generali sulla liquidazione della GmbH.   

1.Delibera di scioglimento

Al fine di procedere alla liquidazione, al termine della quale è possibile cancellare la società dal registro delle imprese, occorre in prima battuta scogliere la società. Ciò avviene in linea generale attraverso una delibera assembleare votata a maggioranza dei ¾ dei soci salvo che lo statuto disponga diversamente. Dal momento dello scioglimento la denominazione deve prevedere l´indicazione che la società si trova in liquidazione, ad esempio: “Alfa GmbH in liquidazione” o “Alfa GmbH i.L.” Nella delibera di scioglimento deve inoltre essere disposto in quale luogo e presso quale soggetto i libri e la documentazione sociale dovrà essere conservata a seguito della liquidazione. Il § 60 legge sulle srl tedesche (GmbHG) regola i consueti motivi di scioglimento. Un ulteriore causa di scioglimento della società è l´apertura di una procedura fallimentare o il rigetto dell´apertura di una procedura fallimentare a causa dell´insufficienza della massa. Con lo scioglimento della società, cessano i poteri di rappresentanza dell´amministratore. A seguito della delibera di scioglimento, si deve procedere agli adempimenti relativi alla liquidazione della società prima di potere ritenere cessata la società e cancellare la stessa dal registro delle imprese.

2.Iscrizione della delibera di scioglimento e della nomina del liquidatore al registro delle imprese

La delibera di scioglimento deve essere depositata nella forma dell´atto notarile per la richiesta di iscrizione nel registro delle imprese. Contestualmente l´assemblea dei soci nomina il liquidatore. Nella prassi viene di frequente nominato liquidatore l´amministratore in carica prima dello scioglimento della società. Il liquidatore, prima di assumere l´incarico, deve giurare che nessun motivo di natura penale, professionale, commerciale osti alla sua nomina.

3.Compiti del liquidatore

La liquidazione della GmbH ha come finalità la distribuzione del patrimonio sociale ai soci. Per la realizzazione di tale scopo, i liquidatori assumono la rappresentanza della società nei confronti dei terzi. I più importanti obblighi dei liquidatori sono regolati dai §§ 70-73 della legge sulle srl tedesche (GmbHG). Compito del liquidatore è terminare i negozi pendenti e adempiere alle obbligazioni della società. Unitamente alla delibera di liquidazione deve essere consegnato il bilancio di liquidazione con una relazione illustrativa. Di particolare importanza è il dovere del liquidatore di effettuare una comunicazione ai creditori (Gläubigeraufruf) relativa allo svolgimento della liquidazione della società. A tal fine deve essere pubblicato un avviso nel bollettino federale. Dalla pubblicazione inizia a decorrere un periodo di tempo di un anno (Sperrjahr) entro il quale i creditori devono denunciare alla società il proprio credito e prima dello spirare del quale i liquidatori non possono procedere a ripartizioni dell’attivo.

4.Ripartizione del patrimonio ai soci

La ripartizione può avvenire solo a seguito del decorso dello “Sperrjahr” e se tutti i negozi sono stati terminati. A seguito del riparto ai soci, la liquidazione può dirsi conclusa.

5.Cessazione e cancellazione

A seguito della chiusura del procedimento di liquidazione, il liquidatore deve richiedere l´iscrizione al registro delle imprese della cancellazione della società. A seguito di tale richiesta l´incarico di liquidatore viene meno. Dopo l´esame da parte del tribunale del registro della richiesta e della regolarità della procedura, la società viene cancellata dal registro delle imprese (vedi anche “la cancellazione dal registro delle imprese“). I libri e la documentazione della società devono essere conservati presso un socio o un terzo per i successivi dieci anni.

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Procedura esecutiva in caso di apertura di fallimento in Germania

Rosa Maria Mare-Ehlers 11.03.2025

Spesso accade che durante il tentativo di recuperare coattivamente crediti sospesi nei confronti di partner commerciali tedeschi si renda necessaria una procedura esecutiva e che durante il corso della stessa si apra sul patrimonio del debitore una procedura fallimentare. Cosa fare in questi casi? Quale è la sorte degli atti esecutivi compiuti?

L’apertura di una procedura di insolvenza è un elemento pubblicizzato in Germania, tuttavia la sua fase prodromica (=Eröffnungsverfahren), vale a dire la procedura di valutazione dell’apertura di un fallimento che inizia con il deposito da parte di alcuni soggetti interessati (altri creditori o lo stesso debitore) della domanda di apertura (=Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens) non è noto ai terzi e pertanto ben si potrà verificare – per un certo periodo limitato di tempo – tale sovrapposizione di procedure. Da un lato quindi le azioni esecutive individuali e dall’altro l’azione esecutiva concorsuale. Per quanto riguarda l’arco temporale di blocco delle procedure esecutive individuali esso copre – in generale- l’intera durata della procedura concorsuale. Durante tutta la durata della procedura concorsuale opera, infatti, il divieto generale di azioni esecutive individuali ai sensi del § 89 InsO(=legge fallimentare tedesca). Da tale divieto sono colpite anche le azioni esecutive per debiti della massa (non fondati da atti del curatore) per la durata di sei mesi dall’apertura del procedimento. Sempre in generale, dopo la chiusura del procedimento i creditori concorsuali possono far valere i loro crediti residui contro il debitore senza limitazioni. Tale disposizione ha il suo limite nei casi di procedure concorsuali cui segua la procedura di esdebitazione (=Restschuldbefreiung), in tali casi chiaramente non è possibile agire in via esecutiva individuale una volta ottenuta l’esdebitazione. Unica fonte di soddisfazione per i creditori concorsuali è, in tal caso, la moneta fallimentare (vedi anche “Insinuazione credito al passivo in Germania“). Una volta verificatosi lo stato d’insolvenza del debitore e nei due o tre mesi precedenti la presentazione della domanda di apertura della procedura di fallimento ben possono essere compiuti dai singoli creditori atti esecutivi che sono in linea di massima efficaci, tuttavia occorre rilevare che questi possono essere oggetto di revocatorie da parte del curatore – una volta aperta la procedura ai sensi e nei limiti del § 131 InSO.

Aperta la procedura concorsuale è anche possibile che sia il Tribunale fallimentare a provvedere in via cautelare alla sospensione degli atti esecutivi in corso ad opera dei singoli creditori ed alla interdizione di nuovi atti esecutivi che questi vogliano promuovere relativamente ai beni della massa, con apposito provvedimento ai sensi del § 21 InsO. Tuttavia è importante sapere che con l’apertura della procedura fallimentare opera ai sensi del § 88 InsO una falcidia retroattiva (=Rückschlagsperre) per tutte le azioni esecutive anteriori all’apertura del procedimento, per cui la prelazione ottenuta da un singolo creditore concorsuale su un bene della massa fallimentare con una procedura esecutiva individuale nel mese precedente alla domanda di apertura del procedimento perde efficacia con l’apertura del procedimento stesso. Il termine di riferimento per la falcidia sarà quindi la domanda di apertura del procedimento (che nella maggior parte dei casi al momento delle azioni esecutive individuali non è nota) e non il provvedimento di apertura del fallimento. Tutti gli atti compiuti nel mese anteriore a tale data sono colpiti dall’inefficacia per legge.

Lo Studio A&R Avvocati Rechtsanwälte Vi assiste con le proprie sedi a Monaco di Baviera, Milano e Padova nel recupero dei Vostri crediti anche nella eventuale fase esecutiva nei confronti di partner commerciali tedeschi ed è in grado di supportarVi anche nei casi di insolvenza dei Vostri debitori e nelle necessarie relazioni con le curatele fallimentari.

Il procedimento di ingiunzione europeo

Rosa Maria Mare-Ehlers 06.02.2025

Con il procedimento di ingiunzione europeo, le istituzioni dell’Unione Europea, con il Regolamento 1896/2006/CE, hanno messo a disposizione degli Stati membri uno strumento normativo di recupero dei crediti applicabile in maniera uniforme in tutti gli Stati.

Le ingiunzioni di pagamento emesse in uno qualsiasi degli Stati EU possono liberamente circolare negli altri Stati membri senza far ricorso a un procedimento intermedio di riconoscimento, in tal modo semplificando, accelerando e riducendo i costi delle controversie di natura transfrontaliera. Il ricorso a una simile procedura rimane in ogni caso, facoltativo o alternativo rispetto alle procedure monitorie nazionali e risulta solo un ulteriore strumento a disposizione degli operatori.

Il procedimento europeo d’ingiunzione, in vigore dal dicembre 2008, limita la sua portata alle controversie transfrontaliere (= quelle in cui almeno una delle parti abbia domicilio o residenza abituale in uno stato membro, diverso da quello del giudice adito) in materia civile e commerciale, al fine di recuperare crediti pecuniari d’importo determinato, scaduti ed esigibili alla data in cui è presentata l’ingiunzione di pagamento. Ne rimangono esclusi i crediti in materia tributaria, amministrativa, in materia di famiglia e successioni, i fallimenti, concordati e altre procedure analoghe, la previdenza sociale, e i crediti derivanti da obbligazioni non contrattuali, tranne ove abbiano formato oggetto di un accordo fra le parti o vi sia stato riconoscimento del debito, o ancora se i crediti riguardano debiti liquidi risultanti da comproprietà di un bene.

Tale procedimento è strettamente standardizzato e scandito dallo scambio di moduli prestabiliti ed allegati al regolamento; non è previsto per il ricorrente l’obbligo di comparire in tribunale.

La procedura inizia con la presentazione della domanda presso l’Autorità giudiziaria competente (in Germania esiste una competenza centralizzata esclusiva per tali procedimenti presso Amtsgericht/Mahngericht Berlin-Wedding.

Per la determinazione della giurisdizione si fa sempre riferimento ai criteri generali del Regolamento CE 44/2001, pertanto di solito tale procedura s’instaura nel paese, in cui ha sede il debitore convenuto, salvo che non ricorrano altri criteri che permettano il ricorso ad un foro alternativo, facoltativo od esclusivo (es: accordo sul foro competente, luogo di adempimento della prestazione ecc). In casi di richieste di pagamento nei confronti di un soggetto privato definibile come consumatore saranno competenti solo i giudici dello stato membro in cui il convenuto è domiciliato.

In questa fase non è prevista la presentazione di prove documentali. Il ricorrente si limita a descrivere le prove su cui si fonda la sua pretesa e sottoscrive una dichiarazione di fede attestante la veridicità delle informazioni date all’Autorità giudiziaria.

L’Autorità giudiziaria esamina tale domanda per verificare se ricorrono i presupposti suddetti e se la domanda non sia manifestamente infondata e si pronuncia alternativamente per: a) un accoglimento totale o parziale o b) per una richiesta di rettifiche o c) per il rigetto della domanda.

Se il giudice accoglie la domanda (di norma e in assenza di rettifiche, entro 30 gg dalla presentazione della stessa) emette un provvedimento di ingiunzione con cui intima il debitore di pagare entro 30gg. In tale occasione lo informa che il provvedimento è stato emesso sulla base delle sole informazioni del ricorrente e che non è stata compiuta alcuna attività istruttoria e lo avvisa della facoltà di fare opposizione all’ingiunzione, inoltrando l’apposito modulo allegato.

L’ingiunzione europea di pagamento è formalmente notificata alla controparte. Il debitore può opporsi entro un termine di 30gg dall’avvenuta notifica solo presso la stessa Autorità giudiziaria che ha emesso il provvedimento. L’opposizione non richiede motivazione.

In caso di opposizione il procedimento speciale solitamente si converte in ordinario ed è trasferito presso l’autorità giudiziaria competente nello stesso paese emittente, dove seguirà le regole processuali nazionali. In Germania esiste una normativa ad hoc per il trasferimento del procedimento alla fase ordinaria, in Italia in assenza di una tale norma sussistono diverse soluzioni giurisprudenziali per regolamentare questo passaggio. Un trasferimento a un’Autorità giuridica straniera non è possibile. Il procedimento in seguito all’opposizione si blocca, invece, qualora tale opzione sia stata espressamente scelta dal ricorrente al momento della proposizione della domanda.

In caso di mancata opposizione, il provvedimento d’ingiunzione diviene esecutivo e può direttamente essere utilizzato come apposito titolo nello stato membro in cui deve essere eseguito, senza che sia necessaria una dichiarazione di esecutività nello stato destinatario e senza possibilità di opposizione.

I costi di tale procedura (=Gerichtskosten) in Germania sono gli stessi previsti per il procedimento monitorio nazionale e sono da versarsi già al momento della proposizione della domanda. A tali costi sono da aggiungere le spese di notifica all’estero e le spese di traduzione. Anche gli onorari degli avvocati, salvo accordi sul compenso, sono previsti secondo tariffario forense come per la procedura monitoria interna (§ 13 RVG, Num. 3305 VV RVG) in base all’ammontare del credito fatto valere in giudizio.

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Decreto Ingiuntivo in Germania

Rosa Maria Mare-Ehlers 14.01.2025

Quando e se ricorrere a un decreto ingiuntivo nei confronti di un debitore tedesco per il recupero di un credito sospeso, dipende da diversi fattori e deve pertanto essere una scelta oculata. Tale scelta, preceduta da una valutazione a priori dell’effettiva realizzazione del credito, deve essere finalizzata a stringere i tempi e i costi del recupero nel caso concreto.

La procedura monitoria o decreto ingiuntivo in Germania (=Mahnverfahren) è adatta al recupero di crediti in denaro nei confronti di debitori pigri nei pagamenti ed è consigliabile nei casi in cui si è sicuri che la controparte non solleverà opposizione, perché in tal caso permette di ottenere in tempi e costi contenuti un titolo esecutivo. Tale procedura, infatti, come in Italia, permette di ottenere sì un provvedimento (=Mahnbescheid) in prima battuta senza coinvolgere la controparte, ma, una volta notificato al debitore, questi ha un termine di due settimane per farne opposizione per iscritto (=Widerspruch) e senza necessarietà di fornire alcuna motivazione. In seguito a tale opposizione il procedimento monitorio si trasforma in una procedura ordinaria in contraddittorio. Pertanto in caso di probabile opposizione della controparte, l’instaurazione diretta di una procedura ordinaria può evitare la perdita di tempo e di parte dei costi.

Per poter ricorrere alla procedura ingiuntiva occorre:

  • che si tratti di crediti in denaro liquidi scaduti ed esigibili (cioè che non dipendano da una controprestazione non ancora resa) e
  • che sussista la mora del pagamento del debitore (=Zahlungsverzug).

Importante è inoltre che sia conosciuto con certezza l’indirizzo della controparte. La non notificabilità del Mahnbescheid ne fa perdere il valore.

Tribunale competente

Competente per tale procedura sono sempre le preture (=Amtsgerichten) del circondario in cui ha sede il ricorrente. Le preture competenti per la procedura monitoria sono centralizzate per ogni singolo Länder (per la Baviera – per esempio – competente è l’Amtsgericht/Mahngericht Coburg, per il Baden-Württemberg l’Amtsgericht/Mahngericht Stuttgart ecc). Nei casi di ricorrente straniero (per esempio: società italiana) nei confronti di un debitore tedesco, non avendo il ricorrente sede sociale in Germania, è stabilita una competenza centralizzata presso l’Amtsgericht/Mahngericht Berlin-Wedding. La competenza delle preture è esclusiva ed indipendente dall’entità del credito che si intende far valere. I costi processuali di tale procedura sono legati all’ammontare del credito vantato. La quasi totalità dei procedimenti ingiuntivi in Germania si svolge in modo completamente automatizzato e presso tribunali specializzati, il che determina un’effettiva celerità nello svolgimento della procedura ed un abbattimento dei costi a fronte però di una estrema standardizzazione del processo. Il ricorso per decreto ingiuntivo (=Mahnantrag) avviene per iscritto e solo secondo formulari ufficiali o per procedure online da affidare a personale specializzato. In tale fase non occorre fornire alcuna prova del credito vantato o allegare documenti giustificativi. È sufficiente l’indicazione dell’ammontare del credito principale e di eventuali accessori nonché la causa del credito. Inoltrato tale ricorso presso la pretura competente, maturano i costi processuali che andranno sin da subito versati all’Autorità giudiziaria. In seguito al pagamento ed alla verifica dei presupposti per il rilascio del provvedimento ingiuntivo, l’Amtsgericht provvederà all’emissione del Mahnbescheid che verrà notificato d’ufficio al debitore. Con la notifica di tale provvedimento si ha l’interruzione del decorso dei termini di prescrizione del credito vantato.

Opposizione al decreto ingiuntivo

Il debitore a partire da tale notifica ha un termine di due settimane per fare opposizione (=Widerspruch) per iscritto (e solitamente sulla base di formulari ufficiali prestampati allegati al Mahnbescheid e forniti alla controparte al momento della notifica). In caso di notifica all’estero, per esempio a società debitrice italiana, il termine di opposizione è innalzato ad un mese dalla notifica. L’opposizione non necessita poi, di alcuna motivazione e se tempestiva determina automaticamente il passaggio della procedura da speciale in ordinaria. La pretura competente per la procedura monitoria passerà gli atti al tribunale individuato come competente dal ricorrente e questi chiederà al ricorrente ex § 697 ZPO di fornire entro due settimane le cause giustificative del credito vantato (=Anspruchsbegründung). La parte ricorrente dovrà pertanto redigere una vera e propria citazione che verrà notificata alla controparte e determinerà l’instaurazione del processo ordinario secondo le regole del codice di procedura civile tedesco (ZPO). Qualora, invece, il debitore non sollevi alcuna opposizione tempestiva la pretura adita rilascerà – su richiesta specifica del creditore (= Antrag auf Vollstreckungsbescheid) – il titolo (=Vollstreckungsbescheid). Tale richiesta deve avvenire al più tardi entro sei mesi dalla notifica del Mahnbescheid al debitore e deve contenere la specifica indicazione se ed in che parte siano avvenuti pagamenti parziali da parte del debitore che riducano il credito complessivo. Anche tale ricorso avviene su moduli ufficiali predeterminati o secondo procedura online. Il Vollstreckungsbescheid è un titolo provvisoriamente esecutivo che viene, a sua volta, notificato d’ufficio dall’Autorità giudiziaria alla controparte debitrice. Quest’ultima ha un termine perentorio di due settimane dalla notifica per fare opposizione (=Einspruch gegen Vollstreckungsbescheid) al titolo rilasciato in toto o in parte. Anche tale opposizione deve avvenire per iscritto ma non sono previsti obblighi di forma e di motivazione. Qualora decorse le due settimane dalla notifica, la controparte non abbia sollevato alcuna opposizione, il ricorrente titolare del Vollstreckungsbescheid definitivo potrà accedere alla fase esecutiva ulteriore sul patrimonio del debitore.

Costi del decreto ingiuntivo

I costi della procedura di decreto ingiuntivo si dividono in costi processuali per l’attività dell’Autorità giudiziaria (=Gerichtskosten) e onorari per gli eventuali procuratori legali (=Rechtsanwaltsgebühren), cui sono da aggiungere spese generali e IVA. Entrambi sono commisurati al credito preteso. In caso di passaggio alla fase ordinaria solitamente tali costi sono parzialmente scomputati da quelli previsti per la fase ordinaria.

Lo studio legale A & R Avvocati Rechtsanwälte con sede a Monaco di Baviera, Milano e Padova Vi assiste con i propri Avvocati bilingue nella scelta delle modalità migliori e più adeguate alle Vostre esigenze imprenditoriali per il recupero del proprio credito e Vi affianca in tutta la fase stragiudiziale e giudiziale sia in Germania che in Italia.

L’effetto di un decreto ingiuntivo non opposto: La Cassazione decide su un caso italo-tedesco

Fabrizio Renz 22.12.2024

Nell’ordinanza n. 8937/2024, la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito un principio giurisprudenziale di particolare rilievo, precisando la portata che un decreto ingiuntivo non opposto può avere. Tale decisione sottolinea l’importanza di una corretta gestione dei procedimenti monitori, specialmente nei rapporti commerciali transfrontalieri tra Italia e Germania.

Nel caso di specie un’impresa individuale tedesca aveva richiesto un risarcimento nei confronti di una società italiana per una fornitura di carne avariata. Il danno non si limitava alla merce stessa, ma si estendeva alla contaminazione di altri prodotti presenti nei locali dell’impresa tedesca.

La società fornitrice, risultata soccombente sia in primo grado sia in appello, ha successivamente presentato ricorso per cassazione. L’argomentazione principale era che i giudici di merito avrebbero erroneamente escluso l’efficacia di giudicato del decreto ingiuntivo emesso prima dell’avvio del processo di primo grado e non opposto dalla società tedesca. Secondo la società ricorrente, tale decreto confermava implicitamente anche la regolarità della consegna della merce e, di conseguenza, l’assenza di vizi.

La Corte di Cassazione ha accolto l’argomentazione della società fornitrice. In virtù del principio dello ius receptum, essa ha stabilito che, in presenza di due giudizi tra le medesime parti riguardanti il medesimo rapporto giuridico, l’accertamento definitivo contenuto in una decisione passata in giudicato preclude il riesame di questioni decisive comuni ad entrambi i giudizi.

La Corte ha inoltre sottolineato che tale preclusione si estende anche alle questioni che costituiscono precedenti logici essenziali alla decisione, indipendentemente dallo scopo specifico delle due cause. In particolare, il giudicato si estende sia al dedotto sia al deducibile, ovvero non solo alle questioni espressamente sollevate, ma anche a quelle che possono esserne dedotte. Questo principio vale anche nel caso in cui il giudicato si formi non a seguito di una sentenza, ma di un decreto ingiuntivo non opposto.

La decisione acquista particolare rilievo nei rapporti commerciali tra Germania e Italia. Nel caso in questione, il decreto ingiuntivo non opposto, che condannava l’acquirente tedesco al pagamento del prezzo della fornitura, ha impedito ogni successivo riesame della questione relativa all’inadempimento per vizi della merce fornita. La preclusione deriva dal fatto che l’obbligo di pagamento, riconosciuto con efficacia di giudicato, implica la presunzione di regolarità della fornitura. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di risarcimento dell’impresa tedesca, condannandola al pagamento delle spese processuali per tutti i gradi di giudizio.

Il principio così stabilito risulta in netto contrasto con le disposizioni legislative tedesche, che prevedono esplicitamente l’effetto del giudicato unicamente sulle questioni decise e non su quelle deducibili, come espressamente previsto dal § 322 codice di procedura civile tedesco. In Germania, il giudicato è circoscritto agli elementi espressamente esaminati dalla decisione, il che lascia più margine per contestare altri aspetti del rapporto giuridico in successivi procedimenti.

La decisione della Cassazione rappresenta un monito per gli operatori economici tedeschi che intraprendono relazioni commerciali con controparti italiane. Proprio per questo motivo si evidenzia l’importanza di reagire tempestivamente a un decreto ingiuntivo per evitare che una decisione negativa possa avere effetti preclusivi non solo su un singolo aspetto del rapporto giuridico, ma anche su questioni logicamente connesse.

Esenzione IMU per immobili occupati abusivamente: importante sentenza della Corte Costituzionale

Fabrizio Renz 06.06.2024

Le occupazioni abusive costituiscono un problema di grande rilevanza per molti proprietari di immobili. Una recente pronuncia della Corte Costituzionale (Sentenza n. 60 del18 aprile 2024), tuttavia, rappresenta una buona notizia per i proprietari, stabilendo in determinate circostanze l’esenzione dall’obbligo di pagamento dell’imposta municipale unica sugli immobili e offrendo, dunque, una maggiore tutela.

La gestione di un immobile di proprietà può rivelarsi complessa e problematica, specialmente in caso di occupazioni abusive. Oltre al danno derivante dall’utilizzo illegittimo della proprietà da parte di terzi, si aggiunge spesso l’onere del pagamento dell’IMU. Le lunghe tempistiche processuali e le difficoltà nelle procedure di sgombero possono comportare ingenti costi. Finora, l’obbligo di pagamento dell’IMU gravava su tutti i proprietari, indipendentemente dall’effettiva disponibilità della proprietà e anche qualora essa fosse abusivamente occupata.

La recente pronuncia introduce un’importante deroga all’obbligo di pagamento dell’IMU. La Corte Costituzionale ha infatti stabilito che i proprietari di immobili occupati debbano essere esentati dal pagamento dell’IMU per motivi costituzionali, a condizione che l’occupazione abusiva sia stata denunciata tempestivamente e formalmente alle autorità competenti. In buona sostanza, ciò significa che i proprietari che intraprendono azioni legali volte a porre fine all’occupazione abusiva non saranno soggetti a tassazione sull’immobile occupato.

Per poter beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU sull’immobile oggetto di occupazione abusiva, devono verificarsi i seguenti requisiti fondamentali:

  • Tempestiva denuncia dell’occupazione alle autorità competenti;
  • Prova degli sforzi messi in atto per porre fine all’occupazione, p.es.  l’avvio di una procedura di sgombero o l’impiego di un servizio di sicurezza.

La pronuncia della Corte Costituzionale rappresenta un passo significativo nella tutela dei diritti dei proprietari, prevenendo oneri finanziari ingiustificati e rafforzando il diritto alla proprietà.

Per chi è vittima di un’occupazione abusiva, è assolutamente consigliabile rivolgersi ad un avvocato specializzato. Una consulenza legale adeguata può agevolare uno sgombero tempestivo dell’immobile ed evitare ulteriori svantaggi economici.

Offerta di lavoro per la posizione di Avvocato

In eigener Sache / Su di noi 20.01.2023

Per l’ampliamento del nostroorganico della sede di Padova siamo in cerca di un Avvocato possibilmente già con esperienza consolidata, in particolare nell’ambito del diritto commerciale, civile, internazionale e societario.

Si richiede l’abilitazione alla professione forense e, possibilmente, una significativa esperienza maturata presso studi internazionali o studi italiani strutturati.

Un’ottima conoscenza della lingua tedesca e/o della lingua inglese costituisce titolo preferenziale. Completano, infine, il profilo buone capacità dialettiche, attitudine a lavorare in team e l’autonomia nella gestione degli incarichi.

Offriamo la possibilità di lavorare in un ambiente giovane e dinamico, nonché l’opportunità di crescita professionale all’interno del nostro team.

Il presente annuncio è rivolto ad entrambi i sessi, ai sensi delle leggi 903/77 e 125/91, e a persone di tutte le età e tutte le nazionalità, ai sensi dei decreti legislativi 215/03 e 216/03.

I candidati interessati possono inviare la propria candidatura al seguente indirizzo e-mail:
segreteria@ar-lex.it

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