Ende der vererblichen Strandkonzessionen?

Die Frage der staatlichen Strandkonzessionen wird in Italien jeden Sommer aufs Neue aktuell. Wenngleich viele dabei nicht wissen, dass die italienischen Strände weitgehend in staatlicher Hand sind, werden sie zur Nutzung durch spezifische Konzessionen vergeben. Diese Konzessionen sind in der Regel befristet, wobei sich genau hieran ein beliebtes Streitthema entzündet. Das System der automatischen Verlängerungen hat im Laufe der Zeit dazu geführt, dass einmal vergebene Konzessionen faktisch der staatlichen Kontrolle entzogen wurden. Besonders auffällig ist, dass diese Konzessionen oft über Generationen innerhalb von Familien weitergegeben oder zwischen Privatpersonen zu teilweise astronomischen Preisen weiterverkauft wurden. Dies führte zu einem quasi geschlossenen Markt, der für neue Anbieter, insbesondere auswärtige und ausländische Unternehmer, nur schwer zugänglich war.

Dieses Thema beschäftigt die italienische Rechtsprechung bereits seit Jahren. Nun hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C-372/21, „Gesellschaft Euro-Bio-Impianti s.r.l. gegen Comune di Rimini“, einen wegweisenden Schlussstrich gezogen. Das Urteil markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den italienischen Tourismussektor und stellt klar, dass die Praxis der automatischen Verlängerung ohne Ausschreibung gegen die Grundsätze des freien Wettbewerbs und der Transparenz verstößt.

Der EuGH entschied, dass die italienische Praxis gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie (2006/123/EG) verstößt. Diese Richtlinie wurde eingeführt, um Hindernisse im Binnenmarkt für Dienstleistungen abzubauen und einen fairen Wettbewerb zu gewährleisten. Insbesondere Artikel 12 der Richtlinie fordert, dass Konzessionen, die wirtschaftliche Tätigkeiten umfassen, durch offene, transparente und faire Verfahren vergeben werden müssen. Der EuGH stellte fest, dass die bisherigen Vergabeverfahren in Italien diesen Anforderungen nicht genügten, da sie keine offenen Ausschreibungen beinhalteten und somit keine gleichen Wettbewerbsbedingungen für alle Marktteilnehmer schufen.

Das Urteil verpflichtet Italien, seine nationalen Gesetze und Vergabeverfahren umfassend zu reformieren. Künftig müssen Strandkonzessionen regelmäßig durch transparente Ausschreibungen vergeben werden. Diese Reform soll nicht nur den Wettbewerb fördern, sondern auch Transparenz und Fairness in den Vergabeprozessen gewährleisten. Der Zugang zu den begehrten Strandkonzessionen wird für neue Marktteilnehmer geöffnet, was potenziell zu einer Steigerung der Qualität und Innovation im Tourismussektor führen kann.

Die Öffnung des Marktes für Strandkonzessionen und die Schaffung fairer Marktkonditionen haben zudem das Potenzial, einen wirtschaftlichen Aufschwung in den betroffenen Regionen Italiens zu fördern. Neue Investitionen und eine diversifizierte Angebotsstruktur könnten den Tourismus ankurbeln und zusätzliche Arbeitsplätze schaffen. Die Auswirkungen dieser Reform könnten somit weitreichend sein, insbesondere für Regionen, die stark auf den Tourismussektor angewiesen sind.

Jedoch bleibt abzuwarten, wie erfolgreich die Umsetzung dieser Reform in der Praxis sein wird. Das italienische System der Strandkonzessionen ist bereits mehrfach reformiert worden, doch eine echte Öffnung des Marktes und fairer Wettbewerb konnten bislang nicht erreicht werden. Zudem stellt sich die Frage, wie mit den bestehenden Strandbetreibern umgegangen wird, die erhebliche Investitionen in ihre Strukturen getätigt haben und nun möglicherweise Gefahr laufen, ihre teuer erworbenen Konzessionen zu verlieren. Der Ausgleich zwischen privatwirtschaftlichen Interessen und der Sicherung fairer Marktbedingungen bleibt eine Herausforderung für die italienische Politik, der sie bislang nicht vollständig gerecht geworden ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil des EuGH einen bedeutsamen Schritt in Richtung eines gerechteren und transparenteren Marktes für Strandkonzessionen darstellt. Es bleibt abzuwarten, wie diese Vorgaben in nationales Recht umgesetzt werden und ob sie tatsächlich zu einem fairen Wettbewerb und besseren Bedingungen für die Badegäste führen werden. Bis dahin bleibt wohl nur, das Ganze entspannt von einem schönen schattigen Sonnenschirm aus zu beobachten.

Fehlende Nutzungsgenehmigung berechtigt zur Auflösung des Vorvertrags bei einem Immobilienkauf in Italien

Ein wiederkehrendes Thema bei Immobiliengeschäften in Italien ist die Frage, wann nach Abschluss eines Vorvertrags ein derartiger Mangel vorliegt, dass der Käufer zum Rücktritt berechtigt ist. Am 3. April 2024 klärte der italienische Kassationshof in einem wegweisenden Beschluss (Nr. 8749/2024) die rechtlichen Konsequenzen bei Immobilienkäufen ohne gültige Nutzungsgenehmigung. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Punkte des Beschlusses und die damit verbundenen rechtlichen Implikationen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Käufer einen Vorvertrag für den Erwerb einer Immobilie abgeschlossen. Die Immobilie sollte zu Wohnzwecken genutzt werden. Nachträglich stellte sich heraus, dass die Immobilie nicht über die erforderliche Nutzungsgenehmigung („destinazione d’uso“) verfügte. Der Käufer argumentierte, dass die fehlende Genehmigung einen erheblichen Mangel darstellt, der zur Auflösung des Vorvertrags berechtigt und trat vom Kaufvorvertrag zurück.

Aus rechtlicher Sicht ist ein Rücktritt stets dann möglich, wenn der festgestellte Umstand von solcher Wesentlichkeit und Schwere ist, dass ein Festhalten am Vertrag für eine Partei unzumutbar wird. In der Praxis ist dabei oftmals die Frage, inwiefern einem Umstand eben diese Wesentlichkeit beigemessen werden kann. Hierbei sind eine Reihe von Faktoren mit einzubeziehen, wobei es regelmäßig nicht auf die wirtschaftliche Bedeutung ankommt. Vielmehr kommt es darauf an, ob der festgestellte Umstand die Durchführung des ursprünglichen Geschäfts wesentlich beeinträchtigt und inhaltlich verändert.

Der Kassationshof entschied im vorliegenden Fall zugunsten des Käufers und bestätigte, dass das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung einen wesentlichen Mangel einer Immobilie darstellt, die zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Diese Entscheidung basiert auf der Überlegung, dass die Nutzungsgenehmigung für die rechtmäßige Verwendung der Immobilie essenziell ist und ohne diese die vertraglichen Grundlagen erheblich beeinträchtigt werden.

Der Kassationshof führt aus, dass die Nutzungsgenehmigung eine grundlegende Voraussetzung für die Nutzung einer Immobilie darstellt. Ohne diese Genehmigung können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Nachteile für den Käufer entstehen. Daher muss der Käufer in diesen Fällen berechtigt sein, sich vom Vertrag zu lösen, wenn die Immobilie diese Voraussetzung nicht erfüllt.

Diese Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienpraxis in Italien. Der Kassationshof erweitert die Fallkonstellationen, nach denen eine Lösung vom Vertrag möglich ist. Es sollte jedoch weiter berücksichtigt werden, dass der Gesetzgeber sowie die Rechtsprechung grundsätzlich von einer vertraglichen Bindung ausgehen und die Auflösungskonstellationen als absolute Ausnahme erachten. Wichtig ist dabei stets die jeweilige Konstellation des Einzelfalls, um die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung feststellen zu können. Es sind Immobiliengeschäfte denkbar, bei denen eine Nutzungsgenehmigung nicht für die Durchführung unabdingbar erscheint. Für eine abschließende Bewertung ist daher die Art der Immobilie und der gewünschten Nutzung von entscheidender Bedeutung.

Vor diesem Hintergrund bleibt die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung der baurechtlichen Voraussetzungen vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags bestehen. Käufer sollten sicherstellen, dass die Immobilie alle erforderlichen Genehmigungen besitzt, um spätere rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Praktische Empfehlungen sind:

  1. Sorgfältige Prüfung: Käufer sollten vor Vertragsabschluss überprüfen, ob alle erforderlichen Genehmigungen der Immobilie vorliegen.
  2. Vertragliche Absicherung: Es empfiehlt sich, Klauseln in den Vertrag aufzunehmen, die den Käufer im Falle fehlender Genehmigungen schützen.
  3. Rechtliche Beratung: Eine frühzeitige juristische Beratung kann helfen, potenzielle Risiken zu identifizieren und zu minimieren.

Der Beschluss des italienischen Kassationshofs vom 3. April 2024 stellt richtigerweise die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung bei einer Immobilie heraus. Nichtsdestotrotz scheint eine Allgemeingültigkeit dieses Grundsatzes nicht auf jede Art von Immobilien anwendbar. Aus diesem Grund bleibt weiterhin eine Einzelfallprüfung notwendig, um die tatsächliche Wesentlichkeit feststellen zu können. Dieser Grundsatz wird auch durch den vorliegenden Beschluss des Kassationshofs bestätigt und bekräftigt.

Wichtiges Urteil für Hausbesitzer in Italien: IMU-Befreiung bei besetzter Immobilie

Hausbesetzungen stellen ein leidiges Problem für viele Immobilienbesitzer in Italien dar. Ein aktuelles Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 18. April 2024 (Urteil Nr. 60) schafft Hoffnung für Eigentümer und regelt eine Ausnahme bei der Verpflichtung zur Zahlung von IMU.

Der Traum einer Immobilie in Italien entpuppt sich manchmal als Alptraum. Ein solcher kann schnell bei Hausbesetzungen auch zur regelrechten Kostenfalle verkommen. Dies kann auch deutsche Eigentümer betreffen, die ihre italienische Ferienimmobilie zeitweise vermieten. Denkbar sind dabei auch Fälle, in denen man eine Immobilie aus einer Erbschaft erhält. Neben dem Ärger über die unrechtmäßige Nutzung des Eigentums kommt oftmals auch noch die Verpflichtung zur Zahlung der sog IMU hinzu. Hierbei handelt es sich um die Gemeindesteuer auf Immobilien. Aufgrund teils langer Prozessdauern und Schwierigkeiten bei der Räumung, können diese Beträge teils schwer ins Gewicht fallen. Die Zahlung von IMU trifft dabei jeden Eigentümer unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie, bislang selbst dann wenn dem Eigentümer die Verfügbarkeit der Immobilie – auch vorläufig – entzogen wurde.

Das vorliegende Urteil regelt nun eine wichtige Ausnahme für die Pflicht zur Zahlung von IMU. Demnach müssten Eigentümer von besetzten Immobilien aus verfassungsrechtlichen Überlegungen von der IMU-Zahlung befreit werden, sofern sie die Besetzung rechtzeitig und ordnungsgemäß bei den Strafverfolgungsbehörden angezeigt haben. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer, die aktiv gegen die Besetzung vorgehen, nicht zusätzlich mit finanziellen Belastungen konfrontiert werden dürfen.

Eine etwaige Befreiung von der Zahlung von IMU setzt also voraus:

  • Eine rechtzeitige Anzeige der Besetzung bei den zuständigen Strafverfolgungsbehörden; sowie
  • Der Nachweis der Bemühungen zur Beendigung der Besetzung: Dies kann beispielsweise die Einleitung eines Räumungsverfahrens oder die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes umfassen.

Das Urteil des Verfassungsgerichtshofs stellt einen wichtigen Schritt im Kampf gegen Hausbesetzungen in Italien dar. Es unterstreicht den Schutz der Rechte von Eigentümern und verhindert unbillige finanzielle Belastungen.

Sollten Sie von einer Hausbesetzung betroffen sein, ist eine anwaltliche Beratung dringend anzuraten. Hierdurch kann eine zügige Räumung der Immobilie sowie die Vermeidung weitreichender Kostennachteile verhindert werden.

Versteuerung Immobilien in Italien (IMU) – Vorteile für Rentner

Das italienische Haushaltsgesetz (Legge di Bilancio) 2022 (Artikel 1 Abs.743 des Gesetzes Nr. 234/ 2021) enthält Neuerungen für bestimmte – nicht im Staatsgebiet ansässige – Personen in Bezug auf die kommunale Immobiliensteuer (IMU). Diese wurde bereits im Haushaltsgesetz des Vorjahres um 50 Prozent abgesenkt und wird nun erneut um 37,5 Prozent reduziert.

Im Einzelnen können Rentner mit Wohnsitz im Ausland, d. h. Inhaber einer Rente, die im Rahmen eines internationalen Abkommens mit Italien erworben wurde, die Möglichkeit einer Reduktion in Anspruch nehmen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Wohnsitz nicht in Italien, sondern in einem ausländischen Pensionsauszahlungsland befindet.

Eine Eintragung in das AIRE (Register der im Ausland lebenden italienischen Staatsbürger) ist dabei nicht erforderlich, weshalb diese Möglichkeit auch für nicht-italienische (z.B. deutsche) Staatsbürger, die eine einzige Immobilie in Italien besitzen, in Anspruch genommen werden kann.

Der Steuervorteil gilt dabei einzig für eine eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie. Die Immobilie darf dabei nicht vermietet oder sonst zur Nutzung überlassen sein. Darüber hinaus muss der Anspruchsberechtigte Eigentümer oder Nießbraucher sein.

BGH: Corona bedingte Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Das Thema der Mietanpassungen in Folge von behördlich angeordneten Schließungen beschäftigt weiter die Gerichte. Der BGH hat dabei in einem aktuellen Urteil (Urteil vom 12.1.2022 XII ZR 8/21) bekräftigt, dass eine Anpassung der Miete bei Gewerberäumen aufgrund von erzwungenen Geschäftsschließungen nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) in Betracht kommen kann.

Im Streitfall hatte ein Vermieter von Gewerberäumen auf Zahlung der Monatsmiete für April 2020 geklagt. Der Mieter hatte sich mit Verweis auf die erzwungenen Schließung des Geschäfts in diesem Zeitraum durch eine Anordnung des Sächsischen Staatsministeriums gewehrt. Diesem Einwand ist der BGH nun weitestgehend gefolgt.

Das erhoffte Grundsatzurteil ist hierin allerdings nicht zu sehen. Der BGH spricht sich auch weiter gegen eine pauschale Betrachtungsweise aus und bekräftigt zugleich, dass die konkrete Höhe der Mietminderung im Einzelfall individuell festzulegen ist. In diesem Rahmen müssten auch die finanziellen Vorteile berücksichtigt werden, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

Bargeldnutzung in Italien wieder bis 2.000,00 € möglich

Nachdem die Bargeldnutzung in Italien noch zum 01.01.2022 von 3.000,00 € auf Beträge von unter 1.000,00 € begrenzt wurde, hat der Gesetzgeber im Februar 2022 eine erneute Änderung hieran verabschiedet. Eine Bargeldzahlung ist entgegen den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 157/2019 wieder bis zu einem Betrag von 2.000,00 € möglich. Damit aber nicht genug. Da die Änderung lediglich vorübergehender Natur ist, wird die Herabsetzung auf den Maximalbetrag von 1.000,00 € zum 01.01.2023 erneut in Kraft treten. Es bleibt abzuwarten, ob sich bis dahin noch weitere Änderungen ergeben. Die unendliche Geschichte der Begrenzung der Bargeldzahlung in Italien ist noch lange nicht auserzählt.

Neues aus Italien: Corona am Arbeitsplatz

Seit dem 15.10.2021 wurden die Maßnahmen in Italien gegen das Coronavirus am Arbeitsplatz deutlich verschärft.

Durch Gesetzesdekret Nr. 127 vom 21. September 2021 muss jeder Arbeitnehmer am Arbeitsplatz einen sog. Green Pass vorlegen. Ein solcher Green Pass dient als Nachweis für Personen, die gegen das Coronavirus geimpft, genesen bzw. negativ getestet wurden. Ein Arbeitnehmer ohne einen wirksamen Green Pass gilt als abwesend und hat keinen Anspruch auf Lohnzahlung für die Zeit der Abwesenheit. Ein Kündigungsgrund wird hierdurch allerdings nicht begründet. Die Testung in Italien ist weiter kostenpflichtig, wodurch  die Tragweite der neuen Gesetzeslage deutlich wird.

Inwieweit die Regelung überhaupt gegen eine Prüfung durch die Gerichte standhalten wird, wird sich im Laufe der nächsten Monate zeigen.

Höhere Gewalt in der Coronakrise

Corona ist weiter in aller Munde. Trotz weitereichender Lockdowns – gerade Italien wurde hierbei als eines der ersten Länder getroffen – scheint sich die wirtschaftliche Situation in ganz Europa mittlerweile weitestgehend mit der Pandemie arrangiert zu haben. Nichtsdestotrotz kommt es weiterhin zu Verzögerungen beim Handelsverkehr, welche u.a. auf die derzeitige Pandemiesituation zurückzuführen sind. In diesem Zusammenhang fällt häufiger der Begriff der Höheren Gewalt. In der Folge wollen wir uns ansehen, was sich hinter diesem Begriff versteht und wie eine korrekte Einordnung in der Pandemie gerade bei Handelsbeziehungen zwischen Deutschland und Italien eine Rolle spielen könnte.

Eine international einheitliche Definition des Begriffs der Höheren Gewalt (italienisch: „forza maggiore“) gibt es nicht. Gemeinhin wird damit ein von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes und auch durch die äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbares und unerwartetes Ereignis verstanden. Typische Fälle von Höherer Gewalt waren bislang Ereignisse wie Naturkatastrophen (Wirbelstürme, Erdbeben oder Überschwemmungen), Kriege etc.

Rechtlich ist das Vorliegen einer Höheren Gewalt von Bedeutung, da in der Regel die Parteien als Rechtsfolge von ihren Hauptleistungspflichten befreit sind und jede Seite verpflichtet ist, etwaige schädlichen Wirkungen des Ereignisses jeweils selbst tragen. Insbesondere bei Liefer- und/oder Werkverträgen sind die Vertragspflichten werden erst einmal ausgesetzt und werden erst nach dem Ende des außerordentlichen Ereignisses wieder eingesetzt. Hierdurch hätte ein Lieferant z.B. die Möglichkeit, sich etwaigen Vertragsstrafen aus Lieferverzug zu entziehen, insofern sein Verzug auf ein bestimmtes Ereignis (z.B. pandemiebedingte Schließung) zurückzuführen ist.

Bei Vertragsstörungen in Verbindung mit dem Coronavirus ist allerdings fraglich, ob man auch zum jetzigen Zeitpunkt noch von einem „unerwarteten“ Ereignis sprechen kann. War dies gerade in der Anfangsphase zwischen März/April 2020 vor dem Hintergrund einer Vielzahl von behördlichen Maßnahmen wohl noch der Fall, scheint dies für die im Anschluss geschlossenen Verträge eher unklar. Schließen beispielsweise ein deutsches und ein italienisches Unternehmen zum jetzigen Zeitpunkt einen Vertrag können die pandemiebedingten Folgen wohl kaum noch als unerwartet eingestuft werden. Die derzeitige Situation sollte dabei vielmehr bereits im Rahmen des Vertrags Berücksichtigung finden. Hierfür können beispielsweise spezifische Klauseln entworfen bzw. eine Flexibilität bei den Lieferfristen vorgesehen werden. Vorsicht ist dabei bei der Ausgestaltung geboten, da die jeweiligen nationalen Rechtsprechungen derzeit eine äußerst unterschiedliche Auslegung der Pandemiesituation auf etwaige Handelsverträge vornehmen. Einheitlich scheint dabei allerdings der Umstand, dass insofern die Parteien keine spezifischen Regelungen bei aktuellen Verträge treffen, der Rückgriff auf eine pandemiebedingte Höhere Gewalt mit hoher Wahrscheinlichkeit ausscheiden könnte.

Da die rechtliche Einstufung als Höhere Gewalt und die möglichen Rechtsfolgen sehr vom Einzelfall abhängig und damit mit einiger Rechtsunsicherheit verbunden sind, empfehlen wir als Praxistipp gerade bei dem Abschluss künftiger Verträgen die derzeitige Situation stets im Blick zu haben. Dies sollte durch spezifische Vertragsklauseln erfolgen, die vor dem Hintergrund eines internationalen Geschäfts auch einer Prüfung der einzelnen Rechtsordnungen standhalten.

Die Kanzlei A & R Avvocati Rechtsanwälte weist dabei eine langjährige Erfahrung im Rahmen des internationalen Sachverhalte und unterstützt Ihr Unternehmen gerne bei der Ausgestaltung grenzüberschreitender Verträge.

Gefahren und Risiken des internationalen Kunsthandels

Die Stärkung unseres internen Sparte zum internationalen Kunsthandel schreitet in Folge zunehmender Nachfragen weiter voran. Zuletzt hatten wir u.a. die Ehre, unseren Beitrag zur diesjährigen Messe in Padua „ArtePadova 2019“ leisten zu dürfen. Herr RA Renz wurde eingeladen im Rahmen eins Workshops zur Kennzeichnung von Kunstobjekten über die juristischen Gefahren und Risiken des internationalen Kunsthandels, insbesondere in Hinblick auf Fälschungen und Risikominimierung zu referieren. Ein herzliches Dankeschön geht an die Organisatoren des Workshops, sowie den weiteren Referenten, Herrn Carlo Silvestrin, Galerist aus Padua und Mailand und Herrn Dr. Alessandro De Toni, Geschäftsführer von Aries Srl. Es war ein offener und fruchtbarer Austausch zu verschiedenen aktuellen Problemfelder der einzelnen Marktteilnehmer, Künstler und Sammler.

Presseauszug: http://www.padovaoggi.it/eventi/cultura/dnart-tag-anticontraffazione-alessio-b-padova-16-novembre-2019.html

In eigener Sache: Ein neuer Einblick

Liebe Leser,

an dieser Stelle dürfen wir Sie in einer neuen Rubrik auf unserer Seite willkommen heißen: Mit dieser heute startenden Rubrik „In eigener Sache“ möchten wir Ihnen unsere Arbeit und Initiativen der Kanzlei oder unserer Anwälte näherbringen. Unser Anliegen ist es, Ihnen einen tieferen in Einblick in unsere Tätigkeit zu geben und Sie an der Entwicklung und den Themen unseres Hauses zu beteiligen.

An dieser Stelle werden wir Sie in regelmäßigen Abständen z.B. über Veranstaltungen, Seminare, Pressemitteilungen, interne Veränderungen oder sonstige Themen, die mit unserer – nicht nur juristischen – Arbeit zusammenhängen, kurz und knackig informieren. Wir wünschen uns, Sie auf diesem Weg noch mehr an unserer täglichen Arbeit teilhaben zu lassen und hierdurch das gegenseitige Vertrauen weiter zu stärken.

Gerne sehen wir Ihren Anregungen und Kommentaren entgegen, die Sie uns jederzeit über das untenstehende Kontaktformular zukommen lassen können. Wir freuen uns darauf, diese neue Erfahrung mit Ihnen teilen zu können.

Mit besten Grüßen

Ihr Team von A & R Avvocati Rechtsanwälte