EuGH stärkt Verbraucherschutz bei Rabattaktionen: Einzelhändler müssen bei Preisangaben umdenken

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in einem wegweisenden Urteil (Rechtssache C-330/23) die Regelungen für Preisermäßigungen konkretisiert und sich dabei klar auf die Seite der Verbraucher gestellt. Die Entscheidung definiert präzise, wie Händler künftig Rabatte berechnen und ausweisen müssen.

Ausgangspunkt der Entscheidung war eine Beanstandung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegen die Preiswerbung von Aldi Süd. Der Discounter hatte in seinen Werbeprospekten im Oktober 2022 mit Preisermäßigungen für Obst geworben. Bei Ananas wurde eine Preisermäßigung von „23%“ ausgelobt, während Bananen als „Preis-Highlight“ beworben wurden. In beiden Fällen zeigte die Werbung einen höheren, durchgestrichenen Preis. Lediglich im Kleingedruckten fand sich ein Hinweis auf den tatsächlich niedrigsten Preis der letzten 30 Tage. Diese Werbepraxis, welche zwischenzeitlich von einer Vielzahl von Einzelhändler praktiziert wurde – hielt die Verbraucherzentrale für rechtswidrig, da sie die Interessen der Verbraucher beeinträchtige und unlauter sei.

Die rechtliche Grundlage des Falls bildet Artikel 6a der Richtlinie 98/6/EG (nachfolgend „Richtlinie“). Dieser sieht vor, dass bei jeder Preisermäßigung der „vorherige Preis“ angegeben werden muss. Als solcher gilt der niedrigste Preis, den der Händler innerhalb der letzten 30 Tage vor der Preisermäßigung verlangt hat. Die zentrale Frage war dabei nicht, ob dieser „vorherige Preis“ angegeben werden muss – dies war unstrittig. Vielmehr ging es darum, anhand welchen Preises das Bestehen und die Höhe einer Ermäßigung berechnet werden müssen. Konkret ging es darum, ob es ausreichend sei, den vorherigen Preis zu Informationszwecken anzugeben (bspw. im Kleingedruckten) bzw. anhand von welche Richtpreis die Ermäßigung ausgewiesen werden müsse.

Der Gerichtshof stellte in seiner Entscheidung unmissverständlich klar, dass jede Preisermäßigung auf dem niedrigsten Preis der letzten 30 Tage basieren muss. Dies gilt sowohl für prozentuale Preisermäßigungen als auch für werbliche Hervorhebungen wie „Preis-Highlight“. Ein bloßer Hinweis im Kleingedruckten auf den niedrigsten 30-Tage-Preis reiche dabei nicht aus. Vielmehr müsse der Verbraucher klar erkennen können, welcher Preis als Richtwert diene. Dies könne im nachvollziehbaren Maß lediglich dann gewährleistet werden, wenn sich auch die Ermäßigung anhand des vorherigen Preises im Sinne von Art. 6a der Richtlinie (also dem niedrigsten der letzten 30 Tage) bemesse.

In seiner Begründung stützt sich der EuGH auf zentrale verbraucherschützende Prinzipien. Die Richtlinie ziele darauf ab, die Verbraucherinformation zu verbessern und den Preisvergleich zu erleichtern. Nach der Argumentation des EuGH spreche auch die die Charta der Grundrechte der Europäischen Union zu Gunsten eines weitergehenden Verbraucherschutz. Verkaufspreise müssten demnach unmissverständlich, klar erkennbar und gut lesbar sein. Diese Ziele würden beeinträchtigt, wenn bei einer Preisermäßigung zwar der „vorherige Preis“ angegeben werde, dieser aber nicht die tatsächliche Berechnungsgrundlage für die beworbene Preisermäßigung darstelle.

Die Entscheidung zielt damit insbesondere darauf ab, künstliche Preiserhebungen vor etwaigen Rabattaktionen zu verhindern. Der ermäßigte Preis darf nicht gleich hoch oder sogar höher sein als vorherige Preis, wobei hierunter nach dem EuGH der niedrigste Preis der letzten 30 Tage zu verstehen sei – genau dies war jedoch bei der beanstandeten Werbung von Aldi Süd der Fall. 

Der EuGH geht somit den Weg über Art. 6a der Richtlinie, um eine etwaige Irreführung der Verbraucher zu verhindern. Wenngleich der damit verbundene grundsätzliche Ansatz durchaus nachvollzogen werden kann, dürfte die normative Herleitung durchaus fragwürdig sein.

Dabei wurde Art. 6a der Richtlinie bislang durch einen Teil der Rechtslehre ein vorwiegend informativer Wesenszug beigemessen. Hierunter wurde die Pflicht der Unternehmen subsummiert, offen und transparent kommunizieren zu müssen. Dieser informative Zweck scheint auch durch den Wortlaut abgedeckt, wonach unstreitig (zumindest) der niedrigste Preis der letzten 30 Tage ausgewiesen werden müsse. Dies wurde auch durch die Aldi-Preisauszeichnung aufgenommen, da der niedrigste Preis – wenngleich kleingedruckt – auch ausgewiesen wurde. Die Argumentation des betroffenen Einzelhändlers sah hierdurch die normativen Vorgaben von Art. 6a der Richtlinie als erfüllt. Diese These dürfte auch durch nicht unbedeutende Teile der Rechtslehre gestützt sein. Die These wird auch dadurch gestärkt, dass der Wortlaut der Norm durchaus allgemein gehalten wurde, was eher für ein ausschließlich informativen Charakter der Norm hätte spreche können. Mit anderen Worten könnte man sagen, dass der Gesetzgeber – sofern eine solch weitereichende Wirkung des Art. 6a der Richtlinie tatsächlich gewollt gewesen wäre – dies durch eine restriktivere Formulierung problemlos hätte umsetzen können. Dies ist aber eben nicht erfolgt.

Nichtsdestotrotz greift der EuGH nun auf Art. 6a der Richtlinie zurück, um den jüngsten Entwicklungen in der Rabattpolitik und Ausweisung einen klaren Riegel vorzuschieben. Auch wenn nicht verkannt wird, dass hierin ein durchaus erhebliches Irreführungspotential vorhanden war, bleibt offen, in wie weit der nachvollziehbare Ansatz des EuGH den Wortlaut und den Zweck von Art. 6a der Richtlinie im Ergebnis nicht überstrapaziert.

Im Ergebnis führt die restriktive Auslegung der Richtlinie zu weitreichenden Folgen für den Einzelhandel und die Preispolitik der Unternehmen. Das Urteil stärkt damit die Position der Verbraucher deutlich und schafft klare, verbindliche Regeln für die Preiswerbung im Handel. Ob hierdurch auch für eine klare und stringente Auslegung der zugrunde gelegten Normen gesorgt wurde, bleibt dagegen abzuwarten. Dies wird sich u.a. vor dem Hintergrund der einschlägigen Kommentierungen des Urteils sowie der anstehenden gerichtlichen Rechtsfortbildung zeigen. Dabei wird nicht zuletzt spannend zu sehen sein, wie das Urteil des EuGH Einzug in die nationale Gerichtsbarkeit finden wird. Der EuGH hat mit dem vorliegenden Urteil einen vorläufigen Schlusspunkt gesetzt. Die hierdurch angestoßene Entwicklung dürfte aus praktischer Umsetzungssicht aber erst am Anfang stehen.


RA Fabrizio Renz

Der Erwerb von Immobilien durch Schweizer Staatsbürger in Italien – Rechtliche Voraussetzungen für den Kauf von Ferienimmobilien

Der Traum vom eigenen Ferienhaus in Italien ist für viele Schweizer eine verlockende Vorstellung. Oftmals zeigt sich der Weg dorthin jedoch komplexer, als zunächst gedacht, da beide Länder für den Immobilienerwerb durch Ausländer spezifische rechtliche Rahmenbedingungen vorsehen. Der vorliegende Artikel beleuchtet die Voraussetzungen, die Schweizer Privatpersonen beim Erwerb von Ferienimmobilien in Italien beachten müssen, und erläutert praxisnah, wie mögliche rechtliche Hürden umgangen werden können.

Schweizer Staatsbürger können grundsätzlich Immobilien in Italien erwerben, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Diese basieren auf zwischenstaatlichen Regelungen und beruhen vor allem auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit (Principio di reciprocità), welches das Recht auf Immobilienerwerb an eine gleichwertige Behandlung von Italienern in der Schweiz bindet. Der rechtliche Hintergrund umfasst dabei komplexe Bestimmungen, die nicht nur das italienische, sondern auch das Schweizer Recht berühren – insbesondere die Lex Koller, die in der Schweiz den Erwerb von Immobilien durch Ausländer regelt. Schweizer Staatsbürger haben daher das Recht, Ferienimmobilien in Italien zu erwerben, solange Italienern in der Schweiz dieselben Möglichkeiten gewährt werden. Während der Erwerb eines Hauptwohnsitzes von diesen Regelungen weitgehend ausgenommen ist, gelten für Ferienimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, jedoch Einschränkungen. Diese Vorschriften beschränken den Kauf solcher Immobilien auf bestimmte Flächen und beabsichtigen eine gerechte Handhabung des Erwerbs.

Der italienische Notar ist bei einem Immobilienkauf verpflichtet, im Vorfeld zu prüfen, ob die Voraussetzungen des reciprocità-Prinzips eingehalten werden. Hierbei kann es erforderlich sein, dass der Notar eine Rechtsmeinung des italienischen Außenministeriums einholt, insbesondere wenn es um eine Abgrenzung zwischen erlaubten und nicht erlaubten Immobilienkäufen geht. Die allgemeinen Einschränkungen betreffen vor allem die Fläche und den Verwendungszweck der Immobilie. Beispielsweise sind Ferienwohnungen bis zu einer Fläche von 200 m² und Grundstücke für Ferienimmobilien bis maximal 1.000 m² zulässig. Ebenso kann eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung erworben werden(hierunter fallen bspw. Büroflächen etc.).

Für den Erwerb größerer Immobilien oder landwirtschaftlich genutzter Flächen bestehen jedoch erhöhte Anforderungen, die durch eine geschickte Strukturierung des Kaufs möglicherweise umgangen werden können. In solchen Fällen kann der Erwerb durch die Gründung einer Gesellschaft, einer Stiftung oder einer gemischt genutzten Immobilie erfolgen, bei der private und gewerbliche Nutzung kombiniert werden. Diese Varianten bedürfen jedoch sorgfältiger rechtlicher Planung und einer genauen Ausarbeitung, um den gesetzlichen Anforderungen in beiden Ländern zu entsprechen.

Bei Missachtung der rechtlichen Vorgaben drohen schwerwiegende Konsequenzen. Verstöße können zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Kaufvertrages führen, was bedeutet, dass das Eigentum rückwirkend aberkannt und das Geschäft rückabgewickelt werden könnte. Dies birgt erhebliche finanzielle Risiken, besonders wenn der Verkäufer den Kaufpreis bereits erhalten und nicht mehr zurückzahlen kann. Entsprechend ist eine umsichtige Herangehensweise unabdingbar.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Kauf von Ferienimmobilien für Schweizer Staatsbürger in Italien möglich ist, jedoch an Bedingungen geknüpft bleibt. Die Vorschriften bezüglich der maximal zulässigen Flächen und der Nutzungsart stellen sicher, dass der Kauf von Ferienimmobilien in Italien nur in einem begrenzten Rahmen erfolgen kann. Bei einer fundierten Beratung und sorgfältigen rechtlichen Planung gibt es jedoch verschiedene Optionen, um diesen Traum zu verwirklichen. Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne mit umfassender Expertise im deutsch-italienischen Immobilienrecht und begleitet Sie kompetent durch alle notwendigen Schritte.

Ende der vererblichen Strandkonzessionen?

Die Frage der staatlichen Strandkonzessionen wird in Italien jeden Sommer aufs Neue aktuell. Wenngleich viele dabei nicht wissen, dass die italienischen Strände weitgehend in staatlicher Hand sind, werden sie zur Nutzung durch spezifische Konzessionen vergeben. Diese Konzessionen sind in der Regel befristet, wobei sich genau hieran ein beliebtes Streitthema entzündet. Das System der automatischen Verlängerungen hat im Laufe der Zeit dazu geführt, dass einmal vergebene Konzessionen faktisch der staatlichen Kontrolle entzogen wurden. Besonders auffällig ist, dass diese Konzessionen oft über Generationen innerhalb von Familien weitergegeben oder zwischen Privatpersonen zu teilweise astronomischen Preisen weiterverkauft wurden. Dies führte zu einem quasi geschlossenen Markt, der für neue Anbieter, insbesondere auswärtige und ausländische Unternehmer, nur schwer zugänglich war.

Dieses Thema beschäftigt die italienische Rechtsprechung bereits seit Jahren. Nun hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C-372/21, „Gesellschaft Euro-Bio-Impianti s.r.l. gegen Comune di Rimini“, einen wegweisenden Schlussstrich gezogen. Das Urteil markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den italienischen Tourismussektor und stellt klar, dass die Praxis der automatischen Verlängerung ohne Ausschreibung gegen die Grundsätze des freien Wettbewerbs und der Transparenz verstößt.

Der EuGH entschied, dass die italienische Praxis gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie (2006/123/EG) verstößt. Diese Richtlinie wurde eingeführt, um Hindernisse im Binnenmarkt für Dienstleistungen abzubauen und einen fairen Wettbewerb zu gewährleisten. Insbesondere Artikel 12 der Richtlinie fordert, dass Konzessionen, die wirtschaftliche Tätigkeiten umfassen, durch offene, transparente und faire Verfahren vergeben werden müssen. Der EuGH stellte fest, dass die bisherigen Vergabeverfahren in Italien diesen Anforderungen nicht genügten, da sie keine offenen Ausschreibungen beinhalteten und somit keine gleichen Wettbewerbsbedingungen für alle Marktteilnehmer schufen.

Das Urteil verpflichtet Italien, seine nationalen Gesetze und Vergabeverfahren umfassend zu reformieren. Künftig müssen Strandkonzessionen regelmäßig durch transparente Ausschreibungen vergeben werden. Diese Reform soll nicht nur den Wettbewerb fördern, sondern auch Transparenz und Fairness in den Vergabeprozessen gewährleisten. Der Zugang zu den begehrten Strandkonzessionen wird für neue Marktteilnehmer geöffnet, was potenziell zu einer Steigerung der Qualität und Innovation im Tourismussektor führen kann.

Die Öffnung des Marktes für Strandkonzessionen und die Schaffung fairer Marktkonditionen haben zudem das Potenzial, einen wirtschaftlichen Aufschwung in den betroffenen Regionen Italiens zu fördern. Neue Investitionen und eine diversifizierte Angebotsstruktur könnten den Tourismus ankurbeln und zusätzliche Arbeitsplätze schaffen. Die Auswirkungen dieser Reform könnten somit weitreichend sein, insbesondere für Regionen, die stark auf den Tourismussektor angewiesen sind.

Jedoch bleibt abzuwarten, wie erfolgreich die Umsetzung dieser Reform in der Praxis sein wird. Das italienische System der Strandkonzessionen ist bereits mehrfach reformiert worden, doch eine echte Öffnung des Marktes und fairer Wettbewerb konnten bislang nicht erreicht werden. Zudem stellt sich die Frage, wie mit den bestehenden Strandbetreibern umgegangen wird, die erhebliche Investitionen in ihre Strukturen getätigt haben und nun möglicherweise Gefahr laufen, ihre teuer erworbenen Konzessionen zu verlieren. Der Ausgleich zwischen privatwirtschaftlichen Interessen und der Sicherung fairer Marktbedingungen bleibt eine Herausforderung für die italienische Politik, der sie bislang nicht vollständig gerecht geworden ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil des EuGH einen bedeutsamen Schritt in Richtung eines gerechteren und transparenteren Marktes für Strandkonzessionen darstellt. Es bleibt abzuwarten, wie diese Vorgaben in nationales Recht umgesetzt werden und ob sie tatsächlich zu einem fairen Wettbewerb und besseren Bedingungen für die Badegäste führen werden. Bis dahin bleibt wohl nur, das Ganze entspannt von einem schönen schattigen Sonnenschirm aus zu beobachten.

Fehlende Nutzungsgenehmigung berechtigt zur Auflösung des Vorvertrags bei einem Immobilienkauf in Italien

Ein wiederkehrendes Thema bei Immobiliengeschäften in Italien ist die Frage, wann nach Abschluss eines Vorvertrags ein derartiger Mangel vorliegt, dass der Käufer zum Rücktritt berechtigt ist. Am 3. April 2024 klärte der italienische Kassationshof in einem wegweisenden Beschluss (Nr. 8749/2024) die rechtlichen Konsequenzen bei Immobilienkäufen ohne gültige Nutzungsgenehmigung. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Punkte des Beschlusses und die damit verbundenen rechtlichen Implikationen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Käufer einen Vorvertrag für den Erwerb einer Immobilie abgeschlossen. Die Immobilie sollte zu Wohnzwecken genutzt werden. Nachträglich stellte sich heraus, dass die Immobilie nicht über die erforderliche Nutzungsgenehmigung („destinazione d’uso“) verfügte. Der Käufer argumentierte, dass die fehlende Genehmigung einen erheblichen Mangel darstellt, der zur Auflösung des Vorvertrags berechtigt und trat vom Kaufvorvertrag zurück.

Aus rechtlicher Sicht ist ein Rücktritt stets dann möglich, wenn der festgestellte Umstand von solcher Wesentlichkeit und Schwere ist, dass ein Festhalten am Vertrag für eine Partei unzumutbar wird. In der Praxis ist dabei oftmals die Frage, inwiefern einem Umstand eben diese Wesentlichkeit beigemessen werden kann. Hierbei sind eine Reihe von Faktoren mit einzubeziehen, wobei es regelmäßig nicht auf die wirtschaftliche Bedeutung ankommt. Vielmehr kommt es darauf an, ob der festgestellte Umstand die Durchführung des ursprünglichen Geschäfts wesentlich beeinträchtigt und inhaltlich verändert.

Der Kassationshof entschied im vorliegenden Fall zugunsten des Käufers und bestätigte, dass das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung einen wesentlichen Mangel einer Immobilie darstellt, die zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Diese Entscheidung basiert auf der Überlegung, dass die Nutzungsgenehmigung für die rechtmäßige Verwendung der Immobilie essenziell ist und ohne diese die vertraglichen Grundlagen erheblich beeinträchtigt werden.

Der Kassationshof führt aus, dass die Nutzungsgenehmigung eine grundlegende Voraussetzung für die Nutzung einer Immobilie darstellt. Ohne diese Genehmigung können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Nachteile für den Käufer entstehen. Daher muss der Käufer in diesen Fällen berechtigt sein, sich vom Vertrag zu lösen, wenn die Immobilie diese Voraussetzung nicht erfüllt.

Diese Entscheidung hat weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienpraxis in Italien. Der Kassationshof erweitert die Fallkonstellationen, nach denen eine Lösung vom Vertrag möglich ist. Es sollte jedoch weiter berücksichtigt werden, dass der Gesetzgeber sowie die Rechtsprechung grundsätzlich von einer vertraglichen Bindung ausgehen und die Auflösungskonstellationen als absolute Ausnahme erachten. Wichtig ist dabei stets die jeweilige Konstellation des Einzelfalls, um die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung feststellen zu können. Es sind Immobiliengeschäfte denkbar, bei denen eine Nutzungsgenehmigung nicht für die Durchführung unabdingbar erscheint. Für eine abschließende Bewertung ist daher die Art der Immobilie und der gewünschten Nutzung von entscheidender Bedeutung.

Vor diesem Hintergrund bleibt die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung der baurechtlichen Voraussetzungen vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags bestehen. Käufer sollten sicherstellen, dass die Immobilie alle erforderlichen Genehmigungen besitzt, um spätere rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Praktische Empfehlungen sind:

  1. Sorgfältige Prüfung: Käufer sollten vor Vertragsabschluss überprüfen, ob alle erforderlichen Genehmigungen der Immobilie vorliegen.
  2. Vertragliche Absicherung: Es empfiehlt sich, Klauseln in den Vertrag aufzunehmen, die den Käufer im Falle fehlender Genehmigungen schützen.
  3. Rechtliche Beratung: Eine frühzeitige juristische Beratung kann helfen, potenzielle Risiken zu identifizieren und zu minimieren.

Der Beschluss des italienischen Kassationshofs vom 3. April 2024 stellt richtigerweise die Bedeutung der Nutzungsgenehmigung bei einer Immobilie heraus. Nichtsdestotrotz scheint eine Allgemeingültigkeit dieses Grundsatzes nicht auf jede Art von Immobilien anwendbar. Aus diesem Grund bleibt weiterhin eine Einzelfallprüfung notwendig, um die tatsächliche Wesentlichkeit feststellen zu können. Dieser Grundsatz wird auch durch den vorliegenden Beschluss des Kassationshofs bestätigt und bekräftigt.

Wichtiges Urteil für Hausbesitzer in Italien: IMU-Befreiung bei besetzter Immobilie

Hausbesetzungen stellen ein leidiges Problem für viele Immobilienbesitzer in Italien dar. Ein aktuelles Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 18. April 2024 (Urteil Nr. 60) schafft Hoffnung für Eigentümer und regelt eine Ausnahme bei der Verpflichtung zur Zahlung von IMU.

Der Traum einer Immobilie in Italien entpuppt sich manchmal als Alptraum. Ein solcher kann schnell bei Hausbesetzungen auch zur regelrechten Kostenfalle verkommen. Dies kann auch deutsche Eigentümer betreffen, die ihre italienische Ferienimmobilie zeitweise vermieten. Denkbar sind dabei auch Fälle, in denen man eine Immobilie aus einer Erbschaft erhält. Neben dem Ärger über die unrechtmäßige Nutzung des Eigentums kommt oftmals auch noch die Verpflichtung zur Zahlung der sog IMU hinzu. Hierbei handelt es sich um die Gemeindesteuer auf Immobilien. Aufgrund teils langer Prozessdauern und Schwierigkeiten bei der Räumung, können diese Beträge teils schwer ins Gewicht fallen. Die Zahlung von IMU trifft dabei jeden Eigentümer unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie, bislang selbst dann wenn dem Eigentümer die Verfügbarkeit der Immobilie – auch vorläufig – entzogen wurde.

Das vorliegende Urteil regelt nun eine wichtige Ausnahme für die Pflicht zur Zahlung von IMU. Demnach müssten Eigentümer von besetzten Immobilien aus verfassungsrechtlichen Überlegungen von der IMU-Zahlung befreit werden, sofern sie die Besetzung rechtzeitig und ordnungsgemäß bei den Strafverfolgungsbehörden angezeigt haben. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer, die aktiv gegen die Besetzung vorgehen, nicht zusätzlich mit finanziellen Belastungen konfrontiert werden dürfen.

Eine etwaige Befreiung von der Zahlung von IMU setzt also voraus:

  • Eine rechtzeitige Anzeige der Besetzung bei den zuständigen Strafverfolgungsbehörden; sowie
  • Der Nachweis der Bemühungen zur Beendigung der Besetzung: Dies kann beispielsweise die Einleitung eines Räumungsverfahrens oder die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes umfassen.

Das Urteil des Verfassungsgerichtshofs stellt einen wichtigen Schritt im Kampf gegen Hausbesetzungen in Italien dar. Es unterstreicht den Schutz der Rechte von Eigentümern und verhindert unbillige finanzielle Belastungen.

Sollten Sie von einer Hausbesetzung betroffen sein, ist eine anwaltliche Beratung dringend anzuraten. Hierdurch kann eine zügige Räumung der Immobilie sowie die Vermeidung weitreichender Kostennachteile verhindert werden.

Versteuerung Immobilien in Italien (IMU) – Vorteile für Rentner

Das italienische Haushaltsgesetz (Legge di Bilancio) 2022 (Artikel 1 Abs.743 des Gesetzes Nr. 234/ 2021) enthält Neuerungen für bestimmte – nicht im Staatsgebiet ansässige – Personen in Bezug auf die kommunale Immobiliensteuer (IMU). Diese wurde bereits im Haushaltsgesetz des Vorjahres um 50 Prozent abgesenkt und wird nun erneut um 37,5 Prozent reduziert.

Im Einzelnen können Rentner mit Wohnsitz im Ausland, d. h. Inhaber einer Rente, die im Rahmen eines internationalen Abkommens mit Italien erworben wurde, die Möglichkeit einer Reduktion in Anspruch nehmen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Wohnsitz nicht in Italien, sondern in einem ausländischen Pensionsauszahlungsland befindet.

Eine Eintragung in das AIRE (Register der im Ausland lebenden italienischen Staatsbürger) ist dabei nicht erforderlich, weshalb diese Möglichkeit auch für nicht-italienische (z.B. deutsche) Staatsbürger, die eine einzige Immobilie in Italien besitzen, in Anspruch genommen werden kann.

Der Steuervorteil gilt dabei einzig für eine eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie. Die Immobilie darf dabei nicht vermietet oder sonst zur Nutzung überlassen sein. Darüber hinaus muss der Anspruchsberechtigte Eigentümer oder Nießbraucher sein.

BGH: Corona bedingte Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Das Thema der Mietanpassungen in Folge von behördlich angeordneten Schließungen beschäftigt weiter die Gerichte. Der BGH hat dabei in einem aktuellen Urteil (Urteil vom 12.1.2022 XII ZR 8/21) bekräftigt, dass eine Anpassung der Miete bei Gewerberäumen aufgrund von erzwungenen Geschäftsschließungen nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) in Betracht kommen kann.

Im Streitfall hatte ein Vermieter von Gewerberäumen auf Zahlung der Monatsmiete für April 2020 geklagt. Der Mieter hatte sich mit Verweis auf die erzwungenen Schließung des Geschäfts in diesem Zeitraum durch eine Anordnung des Sächsischen Staatsministeriums gewehrt. Diesem Einwand ist der BGH nun weitestgehend gefolgt.

Das erhoffte Grundsatzurteil ist hierin allerdings nicht zu sehen. Der BGH spricht sich auch weiter gegen eine pauschale Betrachtungsweise aus und bekräftigt zugleich, dass die konkrete Höhe der Mietminderung im Einzelfall individuell festzulegen ist. In diesem Rahmen müssten auch die finanziellen Vorteile berücksichtigt werden, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

Bargeldnutzung in Italien wieder bis 2.000,00 € möglich

Nachdem die Bargeldnutzung in Italien noch zum 01.01.2022 von 3.000,00 € auf Beträge von unter 1.000,00 € begrenzt wurde, hat der Gesetzgeber im Februar 2022 eine erneute Änderung hieran verabschiedet. Eine Bargeldzahlung ist entgegen den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 157/2019 wieder bis zu einem Betrag von 2.000,00 € möglich. Damit aber nicht genug. Da die Änderung lediglich vorübergehender Natur ist, wird die Herabsetzung auf den Maximalbetrag von 1.000,00 € zum 01.01.2023 erneut in Kraft treten. Es bleibt abzuwarten, ob sich bis dahin noch weitere Änderungen ergeben. Die unendliche Geschichte der Begrenzung der Bargeldzahlung in Italien ist noch lange nicht auserzählt.

Neues aus Italien: Corona am Arbeitsplatz

Seit dem 15.10.2021 wurden die Maßnahmen in Italien gegen das Coronavirus am Arbeitsplatz deutlich verschärft.

Durch Gesetzesdekret Nr. 127 vom 21. September 2021 muss jeder Arbeitnehmer am Arbeitsplatz einen sog. Green Pass vorlegen. Ein solcher Green Pass dient als Nachweis für Personen, die gegen das Coronavirus geimpft, genesen bzw. negativ getestet wurden. Ein Arbeitnehmer ohne einen wirksamen Green Pass gilt als abwesend und hat keinen Anspruch auf Lohnzahlung für die Zeit der Abwesenheit. Ein Kündigungsgrund wird hierdurch allerdings nicht begründet. Die Testung in Italien ist weiter kostenpflichtig, wodurch  die Tragweite der neuen Gesetzeslage deutlich wird.

Inwieweit die Regelung überhaupt gegen eine Prüfung durch die Gerichte standhalten wird, wird sich im Laufe der nächsten Monate zeigen.

Widersprechende AGB im internationalen Rechtsverkehr

Das Thema der korrekten Einbeziehung Allgemeinen Geschäftsbedingungen bleibt im internationalen Rechtsverkehr ein Dauerbrenner. Hierzu haben wir bereits in einem vorangegangenen Beitrag Stellung genommen (Einbeziehung AGB – Vorsicht bei italienischen Vertragspartnern). Der aktuelle Beitrag soll einen Überblick über die Problematik beim Vorliegen verschiedener Geschäftsbedingungen verschaffen.

Fragestellungen hierzu ergeben sich insbesondere dann, wenn beide Vertragspartner ihre AGB einbezogen haben und die Regelungen sich widersprechen. In diesen Fällen stellt sich regelmäßig die Frage, welche AGB nun zur Anwendung kommen. Die verschiedenen Rechtsordnungen sehen dabei prinzipiell drei verschiedene Lösungsansätze vor: Bei der sog. „First Shot“- Lösung finden die AGB desjenigen Anwendung, der zuerst auf die Geltung seiner AGB hingewiesen hat. Die Lösung des sog. „letzten Worts“ dagegen geht davon aus, dass die AGB desjenigen zum Tragen kommen, der zuletzt auf seine AGB hingewiesen hat. In Deutschland verfolgen die Gerichte auf Grundlage der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) wiederum eine Art vermittelnde Lösung: Danach kommen nur diejenigen Regelungen, die in beiden AGB-Werken übereinstimmend vorhanden sind, zur Anwendung. Bei Überschneidungen bzw. Widersprüchen, gilt keines der beiden AGB-Werke, sondern wird auf die gesetzlichen Regelungen zurückgegriffen. Dies kann dabei insbesondere in Hinblick auf Rechtswahl und Gerichtstandklauseln teils erhebliche Auswirkungen haben.

Die letztlich vertretenen Lösungsansätze variieren im internationalen Rechtsverkehr dabei erheblich. Im italienischen Recht wird bspw. regelmäßig auf die Variante des sog. „letzten Wortes“ zurückgegriffen. Dies hat zur Folge, dass ggf. die eigenen AGB bei mangelndem Widerspruch durch später eingeführte AGB der Gegenpartei ersetzt und gegenstandslos gemacht werden könnten. Aus diesem Grund sollte bei etwaigen kaufmännischen Schreiben (Bestellungen, Auftragsbestätigungen o.ä.) stets mit großer Sorgfalt auf eine mögliche Einbeziehung etwaiger Geschäftsbedingungen geachtet werden und diesen – bei Bedarf -widersprochen werden.

Die Kanzlei A & R Avvocati Rechtsanwälte bietet Ihnen eine vollumfängliche Unterstützung im Rahmen Ihrer Geschäftsbeziehungen zwischen Deutschland und Italien und berät Sie umfassend in allen Formen von Wirtschaftsverträgen.