Der Erwerb von Immobilien durch Schweizer Staatsbürger in Italien – Rechtliche Voraussetzungen für den Kauf von Ferienimmobilien

Der Traum vom eigenen Ferienhaus in Italien ist für viele Schweizer eine verlockende Vorstellung. Oftmals zeigt sich der Weg dorthin jedoch komplexer, als zunächst gedacht, da beide Länder für den Immobilienerwerb durch Ausländer spezifische rechtliche Rahmenbedingungen vorsehen. Der vorliegende Artikel beleuchtet die Voraussetzungen, die Schweizer Privatpersonen beim Erwerb von Ferienimmobilien in Italien beachten müssen, und erläutert praxisnah, wie mögliche rechtliche Hürden umgangen werden können.

Schweizer Staatsbürger können grundsätzlich Immobilien in Italien erwerben, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Diese basieren auf zwischenstaatlichen Regelungen und beruhen vor allem auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit (Principio di reciprocità), welches das Recht auf Immobilienerwerb an eine gleichwertige Behandlung von Italienern in der Schweiz bindet. Der rechtliche Hintergrund umfasst dabei komplexe Bestimmungen, die nicht nur das italienische, sondern auch das Schweizer Recht berühren – insbesondere die Lex Koller, die in der Schweiz den Erwerb von Immobilien durch Ausländer regelt. Schweizer Staatsbürger haben daher das Recht, Ferienimmobilien in Italien zu erwerben, solange Italienern in der Schweiz dieselben Möglichkeiten gewährt werden. Während der Erwerb eines Hauptwohnsitzes von diesen Regelungen weitgehend ausgenommen ist, gelten für Ferienimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, jedoch Einschränkungen. Diese Vorschriften beschränken den Kauf solcher Immobilien auf bestimmte Flächen und beabsichtigen eine gerechte Handhabung des Erwerbs.

Der italienische Notar ist bei einem Immobilienkauf verpflichtet, im Vorfeld zu prüfen, ob die Voraussetzungen des reciprocità-Prinzips eingehalten werden. Hierbei kann es erforderlich sein, dass der Notar eine Rechtsmeinung des italienischen Außenministeriums einholt, insbesondere wenn es um eine Abgrenzung zwischen erlaubten und nicht erlaubten Immobilienkäufen geht. Die allgemeinen Einschränkungen betreffen vor allem die Fläche und den Verwendungszweck der Immobilie. Beispielsweise sind Ferienwohnungen bis zu einer Fläche von 200 m² und Grundstücke für Ferienimmobilien bis maximal 1.000 m² zulässig. Ebenso kann eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung erworben werden(hierunter fallen bspw. Büroflächen etc.).

Für den Erwerb größerer Immobilien oder landwirtschaftlich genutzter Flächen bestehen jedoch erhöhte Anforderungen, die durch eine geschickte Strukturierung des Kaufs möglicherweise umgangen werden können. In solchen Fällen kann der Erwerb durch die Gründung einer Gesellschaft, einer Stiftung oder einer gemischt genutzten Immobilie erfolgen, bei der private und gewerbliche Nutzung kombiniert werden. Diese Varianten bedürfen jedoch sorgfältiger rechtlicher Planung und einer genauen Ausarbeitung, um den gesetzlichen Anforderungen in beiden Ländern zu entsprechen.

Bei Missachtung der rechtlichen Vorgaben drohen schwerwiegende Konsequenzen. Verstöße können zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Kaufvertrages führen, was bedeutet, dass das Eigentum rückwirkend aberkannt und das Geschäft rückabgewickelt werden könnte. Dies birgt erhebliche finanzielle Risiken, besonders wenn der Verkäufer den Kaufpreis bereits erhalten und nicht mehr zurückzahlen kann. Entsprechend ist eine umsichtige Herangehensweise unabdingbar.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Kauf von Ferienimmobilien für Schweizer Staatsbürger in Italien möglich ist, jedoch an Bedingungen geknüpft bleibt. Die Vorschriften bezüglich der maximal zulässigen Flächen und der Nutzungsart stellen sicher, dass der Kauf von Ferienimmobilien in Italien nur in einem begrenzten Rahmen erfolgen kann. Bei einer fundierten Beratung und sorgfältigen rechtlichen Planung gibt es jedoch verschiedene Optionen, um diesen Traum zu verwirklichen. Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne mit umfassender Expertise im deutsch-italienischen Immobilienrecht und begleitet Sie kompetent durch alle notwendigen Schritte.