Mit Urteil Nr. 8903 vom 4. April 2025 hat der italienische Kassationsgerichtshof eine bedeutsame Klarstellung getroffen und einen Meinungsstreit zur Beweislastverteilung geklärt. Demnach obliegt es auch nach Abschluss eines Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie dem Verkäufer, nachzuweisen, dass das Objekt im Zeitpunkt der geschuldeten Vertragserfüllung den vereinbarten Eigenschaften entspricht und für die vorgesehene Nutzung geeignet ist. Treten nach Abschluss des Vorvertrags Mängel auf, die die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie beeinträchtigen oder ausschließen, kann der Käufer den Abschluss des Hauptvertrags verweigern, solange der Verkäufer die Vertragsgemäßheit nicht belegt. Damit wird die Beweislast im Vorvertragsstadium deutlich auf den Verkäufer verlagert und die Position des Käufers gestärkt.

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Käufer den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags verweigert und die Auflösung des Vorvertrags beantragt. Zur Begründung verwies er auf erhebliche Mängel der Immobilie, insbesondere Feuchtigkeit, Risse und Schimmelbildung, die nach Unterzeichnung des Vorvertrags, jedoch vor dem vorgesehenen Beurkundungstermin aufgetreten waren. Der Kassationsgerichtshof stellte klar, dass der Käufer in einer derartigen Konstellation nicht verpflichtet sei, die Existenz oder die Ursache der Mängel nachzuweisen. Es genüge, dass er das Vorliegen konkreter und plausibel nachvollziehbarer Mängel behauptet. Von diesem Zeitpunkt an trage der Verkäufer die Beweislast dafür, dass das Objekt mangelfrei sei bzw. dass er seinen Verpflichtungen zur Lieferung einer für die vereinbarte Nutzung geeigneten Immobilie ordnungsgemäß nachgekommen sei.

Die Entscheidung stützt sich auf die systematische Auslegung der Artikel 1460 und 1218 des italienischen Zivilgesetzbuches (nachfolgend „ZGB“). Nach Art. 1460 ZGB ist eine Partei berechtigt, die eigene Leistung zu verweigern, sofern die Gegenleistung nicht ordnungsgemäß erbracht wird. Im Umkehrschluss kann der Käufer daher den Abschluss des endgültigen Vertrags verweigern, wenn die Immobilie nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Bemerkenswert ist, dass der Kassationsgerichtshof eine solche Leistungsverweigerung auch ohne vorherige Mahnung oder Fristsetzung als gerechtfertigt ansieht, sofern die objektive Vertragslage dies rechtfertigt. Damit wird die Vorrangigkeit der materiellen Vertragsgerechtigkeit gegenüber bloßen Formalanforderungen hervorgehoben.

Art. 1218 ZGB legt darüber hinaus den Grundsatz der Beweislastverteilung fest. Behauptet demnach ein Gläubiger eine Vertragsverletzung substantiiert, hat der Schuldner die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Verpflichtungen nachzuweisen. Der Kassationsgerichtshof überträgt nun diese allgemeine Beweislastregel auf die Konstellation nach Abschluss eines Vorvertrags und legt dabei die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit der Immobilie dem Verkäufer auf.

Von besonderer dogmatischer Bedeutung ist die Abgrenzung zur klassischen Sachmängelhaftung nach den Artikeln 1490 ff. ZGB. Bei einem Vorvertrag besteht die Hauptpflicht des Verkäufers nicht in der Gewährleistung einer bereits übertragenen Sache, sondern in der Bereitstellung eines Objekts, das zum Zeitpunkt der Übereignung gebrauchstauglich und vertragsgemäß ist. Treten zwischen Abschluss des Vorvertrags und dem vorgesehenen Hauptvertrag Mängel auf, die die vereinbarte Nutzung vereiteln, trägt der Verkäufer das Risiko, den Gegenbeweis zu führen.

Für die Praxis dürfte das Urteil von erheblicher Relevanz sein, da es die Risikoverteilung im Vorvertragsstadium eindeutig klarstellt. Der Verkäufer bleibt auch für solche Mängel beweispflichtig, die nach Unterzeichnung des Vorvertrags, aber vor dem vorgesehenen Abschluss des Hauptvertrags auftreten. Damit wird die bislang häufig umstrittene Frage geklärt, ob in dieser Zwischenphase den Käufer bereits eine eigenständige Beweislast für die Mangelfreiheit der Immobilie trifft. Das zitierte Urteil verlagert dieses Risiko dagegen eindeutig auf den Verkäufer und verpflichtet ihn, den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie im gesamten Zeitraum auch zwischen Vor- und Hauptvertrag sicherzustellen und im Streitfall nachzuweisen.

Verkäufer sind daher gut beraten, den Zustand der Immobilie bereits im Zeitpunkt des Vorvertragsabschlusses umfassend zu dokumentieren. Eine fotografische Bestandsaufnahme, technische Gutachten sowie Energie- oder Konformitätsbescheinigungen können im Streitfall eine entscheidende Beweisfunktion übernehmen. Ebenso empfiehlt sich eine erneute Dokumentation des Zustands kurz vor Abschluss des endgültigen Vertrags, insbesondere bei längeren Zeiträumen zwischen Vor- und Hauptvertrag. Die Position der Käufer wird dagegen deutlich gestärkt, da sie die Vertragserfüllung verweigern können, ohne ein kostspieliges technisches Gutachten über die Entstehung der Mängel beibringen zu müssen. Dies ist insbesondere ein der Vorvertragsphase von Bedeutung, da einem Käufer genau in diesem Zeitraum nur eingeschränkte Kontrollmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Dogmatisch überzeugt die Entscheidung. Sie bestätigt die Funktion des Vorvertrags als Instrument der konkreten Bindung beider Parteien bereits vor der Eigentumsübertragung und unterstreicht zugleich die Bedeutung der Beweisvorsorge auf Verkäuferseite. Zugleich schafft sie klare Kriterien für die gerichtliche Beurteilung von Streitigkeiten im Vorvertragsstadium und dürfte in der Praxis zu einer stärkeren Rechtssicherheit führen.

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