Wer eine Immobilie in Italien kauft, muss einen Streit mit dem italienischen Makler nicht zwangsläufig vor italienischen Gerichten führen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der deutsche Käufer vielmehr an seinem Wohnsitz in Deutschland klagen – und dort auch vom Makler verklagt werden. Wann dies der Fall ist, hat der italienische Kassationshof nun in einem Rechtsstreit über eine Immobilie am Gardasee konkretisiert.

Mit Beschluss Nr. 22465/2026 hat sich der italienische Kassationshof mit der internationalen Zuständigkeit für Provisionsansprüche eines italienischen Immobilienmaklers gegen in Deutschland ansässige Kunden befasst. Im Mittelpunkt stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Ausrichtung der Maklertätigkeit auf den deutschen Markt dazu führt, dass der Rechtsstreit vor deutschen Gerichten auszutragen ist.

Provisionsstreit um eine Immobilie am Gardasee

Gegenstand des Verfahrens war die Vermittlung einer am Gardasee gelegenen Immobilie. Der in Deutschland ansässige Kaufinteressent war über den Internetauftritt eines italienischen Maklers auf das Objekt aufmerksam geworden und hatte es anschließend besichtigt. Nachdem der Kauf später unmittelbar zwischen den Beteiligten zustande gekommen war, verlangte der Makler eine Provision und erhob in Italien Klage gegen die in Deutschland ansässigen Beteiligten. Noch bevor über den Provisionsanspruch selbst zu entscheiden war, stellte sich damit die Frage, ob hierfür überhaupt die italienischen Gerichte zuständig waren. Das erstinstanzliche Gericht hatte seine internationale Zuständigkeit bejaht. Das Berufungsgericht in Venedig gelangte hinsichtlich des deutschen Verbrauchers zu einem anderen Ergebnis. Der Kassationshof bestätigte diese Entscheidung. Die gegen den Verbraucher gerichtete Provisionsklage war nicht in Italien, sondern in Deutschland zu erheben. Der Fall verdeutlicht damit eine für grenzüberschreitende Immobiliengeschäfte wesentliche Unterscheidung. Der Maklervertrag ist rechtlich selbständig gegenüber dem vermittelten Immobilienkauf. Allein der Umstand, dass die Immobilie in Italien belegen ist und die Vermittlung durch einen dort ansässigen Makler erfolgt, begründet für einen Streit über dessen Provision noch keinen italienischen Gerichtsstand.

Der Verbrauchergerichtsstand nach europäischem Recht

Maßgeblich sind vielmehr die besonderen Zuständigkeitsvorschriften der Art. 17 ff. Brüssel-Ia-Verordnung. Sie greifen unter anderem dann ein, wenn ein Unternehmer seine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit auf den Wohnsitzstaat des Verbrauchers ausrichtet und der geschlossene Vertrag dieser Tätigkeit zuzurechnen ist. Für den Verbraucher ist die Rechtsfolge von erheblicher Bedeutung. Er kann den Unternehmer grundsätzlich auch vor den Gerichten seines eigenen Wohnsitzstaates in Anspruch nehmen. Der Unternehmer kann seinerseits gegen den Verbraucher grundsätzlich nur vor den Gerichten des Mitgliedstaates vorgehen, in dem dieser seinen Wohnsitz hat. Im Streitfall kam es deshalb maßgeblich darauf an, ob der italienische Makler seine Tätigkeit im Sinne von Art. 17 Abs. 1 Buchst. c Brüssel-Ia-Verordnung auf Deutschland ausgerichtet hatte.

Wann ist die Maklertätigkeit auf Deutschland ausgerichtet?

Nicht ausreichend ist, dass die Internetseite eines italienischen Maklers auch von Deutschland aus aufgerufen werden kann. Die bloße Zugänglichkeit eines Internetangebots lässt noch nicht darauf schließen, dass der Unternehmer seine Tätigkeit auf jeden Staat ausrichten will, aus dem die Seite erreichbar ist. Erforderlich sind vielmehr konkrete Umstände, die eine gezielte Ansprache von Kunden in dem betreffenden Staat erkennen lassen. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich nach dem gesamten Marktauftritt des Unternehmers.

Im entschiedenen Fall sah der Kassationshof einen hinreichenden Bezug zum deutschen Markt. Der Makler unterhielt einen deutschsprachigen Internetauftritt und verfügte über einen entsprechenden ausländischen Kundenkreis. Hinzu kam die Vermarktung von Immobilien über Internetportale, die sich auch an den deutschen Markt richteten. Diese Umstände belegten nach Auffassung des Gerichts, dass deutsche Interessenten nicht lediglich aufgrund der allgemeinen Reichweite des Internets erreicht, sondern gezielt als potenzielle Kunden angesprochen wurden.

Die Entscheidung fügt sich konsequent in die europäische Rechtsprechung zum Verbraucherschutz bei grenzüberschreitenden Geschäften ein. Für deutsche Käufer italienischer Immobilien lohnt sich daher auch bei der Frage des Gerichtsstands ein genauer Blick auf die konkrete Vertragsbeziehung. Was auf den ersten Blick als rein italienischer Sachverhalt erscheint, kann rechtlich durchaus näher an Deutschland liegen, als es der Standort der Immobilie vermuten lässt – mit prozessualen und nicht zuletzt prozesstaktischen Vorteilen, die im Streitfall von erheblicher Bedeutung sein können.