Nelle compravendite immobiliari molto spesso oltre alle parti interessate interviene una terza figura, con funzione di intermediario, che provvede ad introdurre l’una all’altra. Questi è il mediatore che, secondo il dettato dell’art. 1754 c.c., è il soggetto indipendente e imparziale che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.

Detta attività fa maturare in capo al mediatore un diritto alla provvigione, disciplinato all’art. 1755 c.c. La provvigione consiste in un compenso per l’attività svolta dal mediatore qualora venga concluso l’affare, ovverossia quando si addivenga al compimento di un’operazione economica che si sostanzia nella conclusione di un contratto (cfr. Cass. civ. n. 30083/2019). Recentemente, si è nuovamente posto il problema se il diritto alla provvigione maturi in capo al mediatore dopo la conclusione dell’affare in virtù di un precedente un conferimento di incarico scritto ovvero specifico, che suggelli l’investitura di quel particolare intermediario per lo svolgimento di attività mediatizia in favore delle parti. Sul punto, la giurisprudenza di merito ha affermato che non è necessario il conferimento di un incarico mediante la stipulazione di un contratto scritto ad substantiam o ad probationem al fine della maturazione del diritto alla provvigione in capo al mediatore. Né si ritiene necessario il conferimento di un incarico specifico (cfr. C. Appello Firenze, n. 775/2017). In particolare, nel 2018 la Suprema Corte ha ulteriormente precisato il suddetto principio, ribadendo anche il concetto di attività svolta dal mediatore di cui la parte di sia avvantaggiata. Richiamando precedenti arresti dell’Organo Nomofilattico, la Seconda Sezione ha affermato che: “Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene” (Cass. civ., sez. II, n. 11656/2018 conforme alla Cass. civ. n. 25851/2014). Le ragioni di tale assunto della Suprema Corte sono da rinvenirsi originariamente nel dato letterale delle norme succitate. Invero, ivi non viene mai fatto riferimento al termine incarico ovvero conferimento di incarico, soffermandosi piuttosto sul termine “attività” (cfr. art. 1754 c.c.) e sul concetto di “conclusione dell’affare” per effetto dell’attività del mediatore (cfr. art. 1755 c.c.). Pertanto, da ciò si evince come il legislatore abbia chiaramente voluto tutelare il carattere di indipendenza e imparzialità del mediatore, ponendo l’accento sulla concreta attività da questo svolta a scapito di una formale attribuzione di incarico.

Inoltre, da come si è potuto constatare, la Cassazione nella sua funzione nomofilattica ha specificato che il diritto alla provvigione sorge qualora vi sia un “vantaggio” che la parte abbia tratto dall’attività mediatizia. Essa si può sostanziare dunque nella facilitazione della conclusione dell’affare tra le parti dipendente dalla concreta attività di “messa in relazione” svolta dall’intermediario. Di conseguenza, la presenza di elementi fattuali quali l’attività mediatizia, l’esistenza di un vantaggio nel suo utilizzo e la conclusione dell’affare non determina di per sé la debenza di un compenso all’intermediario, ma a tal fine tra gli stessi deve esserci una correlazione. Invero, concorde giurisprudenza, valorizzando il dato letterale dell’art. 1755 c.c. “per effetto del suo intervento (del mediatore ndr)”, sostiene la necessità della presenza di un rapporto causa-effetto (cd. nesso di causalità), che deve necessariamente sussistere tra gli elementi di fatto citati.

In conclusione, nel susseguirsi eziologico degli eventi, nessun riferimento viene fatto al conferimento dell’incarico che rimane espunto da tale correlazione e dunque non rilevante ai fini dell’insorgere del diritto alla provvigione, mentre invece rileva l’attività mediatizia vantaggiosa per la parte, che deve essere causalmente connessa alla conclusione dell’affare.

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Avv. Diana Tommasin