Nell\u2019acquisto di un immobile, la documentazione fornita prima della stipula riveste un\u2019importanza centrale. Ma il semplice fatto che un\u2019informazione sia contenuta nei documenti trasmessi \u00e8 sufficiente per ritenere che l\u2019acquirente ne sia stato adeguatamente informato? La Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof <\/em>\u2013 BGH) ha affrontato la questione con una decisione di particolare rilievo per la prassi immobiliare, precisando a quali condizioni la documentazione messa a disposizione dell\u2019acquirente pu\u00f2 assolvere gli obblighi informativi del venditore.<\/strong><\/p><\/p>\n\n\n\n L\u2019acquisto di un immobile in Germania \u00e8 normalmente preceduto dalla trasmissione di numerosi documenti relativi alla situazione giuridica, tecnica ed economica del bene. Oltre alla bozza del contratto notarile, vengono generalmente messi a disposizione dell\u2019acquirente estratti del registro immobiliare, documentazione amministrativa e, nel caso di immobili in condominio, gli atti che disciplinano la propriet\u00e0, i verbali delle assemblee, le delibere adottate, i rendiconti e i piani economici.<\/p><\/p>\n\n\n\n Nelle operazioni pi\u00f9 complesse, la documentazione viene di regola organizzata all\u2019interno di una data room. Proprio in questo contesto si colloca la questione affrontata dal BGH con sentenza del 15 settembre 2023 (V ZR 77\/22): se la mera presenza di un\u2019informazione nella documentazione messa a disposizione sia sufficiente per ritenere adempiuto un eventuale obbligo informativo del venditore.<\/p><\/p>\n\n\n\n Il caso esaminato dal BGH<\/strong><\/p>\n\n\n\n La controversia riguardava la vendita di pi\u00f9 unit\u00e0 commerciali comprese in un complesso immobiliare. Nel corso delle trattative la venditrice aveva predisposto una data room contenente la documentazione relativa all\u2019operazione. Tra i documenti assumeva particolare rilievo il verbale di una precedente assemblea dei proprietari, dal quale risultava la necessit\u00e0 di importanti interventi sull\u2019edificio. I costi oggetto di discussione ammontavano complessivamente fino a 50 milioni di euro e non risultavano coperti dalle riserve disponibili. Sussisteva, pertanto, il rischio che anche i proprietari delle unit\u00e0 oggetto della compravendita fossero chiamati a sostenere oneri considerevoli. La raccolta dei verbali contenente questa informazione era stata inserita nella data room soltanto pochi giorni prima della stipula notarile, senza che la venditrice avesse specificamente richiamato l\u2019attenzione dell\u2019acquirente sul documento. Il BGH ha ritenuto che la semplice possibilit\u00e0 di accedere alla documentazione non fosse, di per s\u00e9, sufficiente a escludere un obbligo di informazione gravante sul venditore. Quando il venditore \u00e8 tenuto a informare l\u2019acquirente in merito a una determinata circostanza, la messa a disposizione della relativa documentazione pu\u00f2 assolvere l\u2019obbligo soltanto se, considerate le circostanze concrete, il venditore pu\u00f2 ragionevolmente presumere che l\u2019acquirente ne prender\u00e0 conoscenza nell\u2019ambito delle verifiche precedenti all\u2019acquisto.<\/p><\/p>\n\n\n\n Gli obblighi informativi del venditore<\/strong><\/p>\n\n\n\n La decisione si inserisce nei principi generali elaborati dalla giurisprudenza tedesca in materia di responsabilit\u00e0 precontrattuale. Il venditore non \u00e8 tenuto, in via generale, a informare l\u2019acquirente di ogni circostanza relativa all\u2019immobile. Ciascuna parte \u00e8, in linea di principio, responsabile della tutela dei propri interessi e dell\u2019acquisizione delle informazioni rilevanti ai fini della propria decisione negoziale. Un obbligo di informazione sussiste, tuttavia, per le circostanze che possono compromettere lo scopo del contratto e che, per la loro rilevanza, sono idonee a incidere sulla decisione dell\u2019acquirente, qualora quest\u2019ultimo possa legittimamente attendersi di esserne informato. La sentenza del 2023 precisa come questi principi debbano essere applicati quando le informazioni vengono fornite attraverso una data room. Non conta soltanto che il documento fosse formalmente accessibile. Devono essere considerate anche l\u2019organizzazione della documentazione, la denominazione e la classificazione dei singoli documenti, la presenza di un indice o di una funzione di ricerca, la quantit\u00e0 complessiva del materiale disponibile, l\u2019eventuale segnalazione di documenti inseriti successivamente e il tempo concretamente concesso per il loro esame. La disponibilit\u00e0 di un documento non implica quindi, automaticamente, che il suo contenuto possa considerarsi conosciuto dall\u2019acquirente. Occorre valutare le modalit\u00e0 con cui l\u2019informazione \u00e8 stata resa accessibile nel contesto della specifica operazione.<\/p><\/p>\n\n\n\n La due diligence dell\u2019acquirente<\/strong><\/p>\n\n\n\n La pronuncia non riduce, per altro verso, l\u2019importanza delle verifiche che competono all\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n Il BGH \u00e8 tornato espressamente sul tema con l\u2019ordinanza del 5 giugno 2025 (V ZR 221\/24), confermando l\u2019impostazione adottata nel 2023. Secondo la Corte, i criteri elaborati nella precedente decisione consentono di tenere adeguatamente conto delle caratteristiche del singolo caso e, in particolare, dell\u2019attivit\u00e0 di verifica concretamente svolta dall\u2019acquirente. La valutazione deve quindi considerare l\u2019intero contesto dell\u2019operazione. Possono assumere rilievo la qualifica professionale dell\u2019acquirente, l\u2019ampiezza delle verifiche effettuate, la struttura della documentazione messa a disposizione e la natura delle informazioni in essa contenute. La giurisprudenza del BGH individua cos\u00ec un punto di equilibrio tra gli obblighi informativi del venditore e la diligenza richiesta all\u2019acquirente. La consegna della documentazione non libera automaticamente il venditore da un obbligo informativo eventualmente esistente; allo stesso tempo, l\u2019acquirente non \u00e8 dispensato dall\u2019esaminare con la necessaria attenzione i documenti che gli siano stati adeguatamente messi a disposizione.<\/p><\/p>\n\n\n\n La rilevanza per gli acquirenti italiani<\/strong><\/p>\n\n\n\n Questi principi assumono particolare importanza nelle operazioni immobiliari tra Italia e Germania. Per un acquirente italiano, l\u2019esame della documentazione relativa a un immobile situato in Germania richiede non soltanto la comprensione linguistica dei documenti, ma soprattutto una corretta valutazione della loro portata giuridica ed economica nell\u2019ambito dell\u2019ordinamento tedesco. Il tema \u00e8 particolarmente rilevante nell\u2019acquisto di un appartamento in condominio. In questi casi, la valutazione dell\u2019operazione non pu\u00f2 essere limitata alle condizioni materiali della singola unit\u00e0, ma deve estendersi alla situazione dell\u2019intero edificio e ai rapporti tra i proprietari. Assumono quindi rilievo gli atti che disciplinano la propriet\u00e0 e l\u2019utilizzo delle singole unit\u00e0 e delle parti comuni, i verbali delle assemblee, le delibere adottate, i rendiconti, i piani economici e l\u2019entit\u00e0 delle riserve disponibili.<\/p><\/p>\n\n\n\n Da questa documentazione possono emergere interventi di manutenzione o risanamento gi\u00e0 deliberati o ancora in discussione, riguardanti, ad esempio, la copertura, la facciata, gli impianti comuni, i balconi o gli ascensori. Se le riserve disponibili non sono sufficienti, i proprietari possono essere chiamati a versare contributi straordinari per finanziare gli interventi. Sono circostanze che possono incidere in misura rilevante sulla valutazione economica dell\u2019acquisto, anche quando la singola unit\u00e0 immobiliare non presenti particolari criticit\u00e0.<\/p><\/p>\n\n\n\n Le verifiche prima della stipula<\/strong><\/p>\n\n\n\n La portata delle verifiche necessarie dipende dalle caratteristiche dell\u2019immobile e dalla struttura dell\u2019operazione. Nel caso di un appartamento in condominio, oltre alla situazione risultante dal registro immobiliare, meritano particolare attenzione gli atti che disciplinano la propriet\u00e0, i regolamenti applicabili, i verbali e le delibere delle assemblee, i rendiconti, i piani economici, le riserve disponibili e la documentazione relativa a interventi gi\u00e0 deliberati o programmati. Per gli immobili locati occorre inoltre esaminare i rapporti di locazione in essere e le relative condizioni. A seconda della natura dell\u2019operazione possono rendersi necessarie ulteriori verifiche riguardanti la situazione urbanistica ed edilizia, l\u2019esistenza di diritti di terzi o di vincoli di diritto pubblico e, pi\u00f9 in generale, le circostanze suscettibili di incidere sull\u2019utilizzo o sul valore dell\u2019immobile. Particolare attenzione merita la documentazione messa a disposizione in prossimit\u00e0 della stipula. Se nuovi documenti riguardano interventi sull\u2019edificio, contenziosi, oneri futuri o decisioni dei proprietari, il loro contenuto e le possibili conseguenze dovrebbero essere valutati prima della conclusione dell\u2019operazione. Nelle acquisizioni transfrontaliere, l\u2019esame non pu\u00f2 quindi esaurirsi nella comprensione linguistica dei singoli documenti. \u00c8 necessario valutarne il significato giuridico ed economico nel contesto dell\u2019ordinamento tedesco e dell\u2019operazione nel suo complesso.<\/p><\/p>\n\n\n\n La funzione del notaio<\/strong><\/p>\n\n\n\n La necessit\u00e0 di una verifica preventiva non viene meno per effetto dell\u2019intervento del notaio. In Germania il contratto di compravendita immobiliare richiede la forma notarile. Il notaio svolge tuttavia la propria funzione in posizione di indipendenza e imparzialit\u00e0 e non rappresenta gli interessi dell\u2019acquirente n\u00e9 quelli del venditore. La funzione notarile non coincide, pertanto, con l\u2019attivit\u00e0 di verifica svolta nell\u2019interesse dell\u2019acquirente. In particolare, la stipula notarile non presuppone che la documentazione economica, tecnica o condominiale sia stata integralmente esaminata sotto il profilo dei rischi specifici dell\u2019operazione. Soprattutto nelle acquisizioni transfrontaliere, \u00e8 quindi opportuno che l\u2019esame del contratto e della documentazione relativa all\u2019immobile avvenga con sufficiente anticipo rispetto alla stipula, cos\u00ec da consentire l\u2019individuazione e la valutazione di eventuali criticit\u00e0 prima della conclusione dell\u2019operazione.<\/p><\/p>\n\n\n\n Le decisioni del BGH del 2023 e del 2025 precisano il rapporto tra gli obblighi informativi del venditore e l\u2019attivit\u00e0 di verifica dell\u2019acquirente nella fase che precede una compravendita immobiliare. La presenza di un documento in una data room non comporta automaticamente che il suo contenuto debba considerarsi conosciuto dall\u2019acquirente. Occorre valutare le concrete modalit\u00e0 con cui l\u2019informazione \u00e8 stata resa disponibile e se, nelle circostanze del caso, il venditore potesse ragionevolmente attendersi che l\u2019acquirente ne prendesse conoscenza. Al contempo, l\u2019acquirente resta tenuto a esaminare con la dovuta diligenza la documentazione adeguatamente messa a sua disposizione. <\/p><\/p>\n\n\n\n Per chi acquista un immobile in Germania dall\u2019Italia, l\u2019esame preventivo dovrebbe pertanto riguardare non soltanto il contratto notarile, ma anche la documentazione giuridica ed economica relativa all\u2019immobile. Una verifica effettuata prima della stipula consente di individuare eventuali profili di rischio e di valutarne l\u2019incidenza sull\u2019operazione, anche ai fini della definizione delle condizioni contrattuali e del prezzo.<\/p><\/p>\n\n\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nell\u2019acquisto di un immobile, la documentazione fornita prima della stipula riveste un\u2019importanza centrale. Ma il semplice fatto che un\u2019informazione sia contenuta nei documenti trasmessi \u00e8 sufficiente per ritenere che l\u2019acquirente ne sia stato adeguatamente informato? La Corte federale di giustizia<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[27,33,4],"tags":[104,105],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t